Житлове приміщення як об`єкт права користування

Краснодарський УНІВЕРСИТЕТ МВС України

Спеціальний факультет

Кафедра цивільного та конституційного права

Спеціальність 030501 «Юриспруденція»

ДИПЛОМНА РОБОТА

На тему: «Житлове приміщення як об'єкт права користування»

2009

ЗМІСТ

ВЕДЕННЯ

I. ЖИТЛОВИЙ ФОНД, ЙОГО ПРИЗНАЧЕННЯ І КЛАСИФІКАЦІЯ

1.1 Конституційне право на житлове приміщення та його реалізація

1.2 Поняття житлового фонду та його класифікація

1.3 Вимоги, пред'явлені до житлових приміщень

II. ВИНИКНЕННЯ Право користування житловим приміщенням

2.1 Надання житлових приміщень у користування громадянам

2.2 Здійснення права користування житловим приміщенням

III. ПРАВОВІ ПІДСТАВИ І ПОРЯДОК ПРОВЕДЕННЯ перебудови й ПЕРЕЛАНІРОВКІ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ

3.1 Поняття перебудову і перепланування житлового приміщення

3.2 Перелік обмежень заходів з перебудови приміщень у житлових будинках

3.3 Визнання житлових приміщень непридатними для проживання ВИСНОВОК

Список використаної літератури

ВСТУП

В даний час в Російській Федерації відбувається важливий етап реформування і стратегічного розвитку житлового сектора. Формується нова система відносин, законодавчої бази, створені умови та розроблено проект реформування ринку житла. Почався не менш важливий етап реалізації житлової реформи на місцях, в регіонах.

В останні роки спостерігається помітний інтерес до питань правового регулювання обороту нерухомого майна у зв'язку з прискоренням темпів розвитку економіки, будівництва нових квартир, доступної іпотеки житла. Успішна конкуренція на ринку нерухомості буде визначатися якістю надання юридичних послуг, що сприяють досягненню цивілізованих правових відносин, які гарантують захист від беззаконня.

Актуальність теми дослідження визначається тим, що сьогодні житлове приміщення є цінним об'єктом цивільних прав. Права на житло і операції з ним зачіпають інтереси майже всіх громадян і юридичних осіб.

Виходячи з цього, стає актуальним принципово новий підхід до питання житлового приміщення як об'єкта права користування.

Мета і завдання дослідження полягають у тому, щоб на базі аналізу та узагальнення вітчизняної юридичної практики, наявної наукової літератури та нормативних правових актів, вимоги стосуються житлового приміщення як об'єкта права користування.

У дипломній роботі передбачається дати:

• обгрунтування змінених вимог, що пред'являються до житлового приміщення,

• тлумачення правових норм, що визначають виникнення користування житловим приміщенням,

• визначити вимоги, що висуваються до змісту і ремонту житлових приміщень, до перебудови і перепланування житлового приміщення, до зносу багатоквартирних житлових приміщень.

Об'єктом дослідження є нормативно-правові акти, що регулюють відносини надання та користування житловим приміщенням, практика з реалізації в Російській Федерації взагалі, в Краснодарському краї і в N-ке зокрема.

Предметом дослідження є відносини надання користування житловим приміщенням.

Теоретичною базою дослідження служить досягнення юридичної, наукової думки вітчизняних вчених, що займаються проблемами права користування на житлове приміщення.

I. ЖИТЛОВИЙ ФОНД, ЙОГО ПРИЗНАЧЕННЯ І КЛАСИФІКАЦІЯ

1.1 Конституційне право на житлове приміщення та його реалізація

Конституція РФ проголосила в числі основних прав і свобод людини і громадянина право на житло. Право на житло - одне з найважливіших соціально-економічних прав громадян Росії, тому що воно зачіпає основи життя людей.

Відповідно до Загальної Декларації прав людини «кожна людина має право на такий життєвий рівень, включаючи їжу, одяг, житло, медичний догляд та необхідне соціальне обслуговування, який необхідний для підтримки здоров'я і добробуту її самої та її сім'ї». ¹

Поняття «право на житло» з'явилося в конституціях порівняно недавно. У нашій країні право громадянина на житло було вперше встановлено в Конституції СРСР 1977р., А потім знайшло відображення в Конституції РРФСР і Конституції РФ ^2.

Конституційне право людини на житлове приміщення виникає з моменту його народження. Закріплення в Конституції України права на житло - означає право кожної людини, мати гарантовану можливість бути забезпеченим житлом і не побоюватися того, що він може бути безпідставно позбавлений свого житлового приміщення або що хтось проникне в нього, всупереч волі проживаючих у ньому осіб. ³

З конституційним правом на житло тісно пов'язані і норми Конституції РФ про недоторканність житла і захисту від проникнення в нього інших осіб всупереч волі проживаючих у ньому, недоторканності приватного життя, право на судовий захист. ¹ Конституція РФ створила конституційні основи стабільного користування наявним житлом і одночасно можливість отримання в порядку поліпшення житлових умов іншого жилого приміщення.

Право на житло, проголошене в Конституції РФ, відноситься до числа основних прав, і тому в силу ст. 17 Конституції РФ цьому праву властива невідчужуваність: житло не може бути вилучено державою у громадянина або обмежена в обсязі, крім випадків, прямо зазначених у законі. Навіть у випадку введення на підставі Конституції РФ надзвичайного стану право на житло (як і ряд інших основних прав) не підлягає обмеженню. ²

В якості одного з найважливіших соціально-економічних прав-право на житло входить до складу конституційно-правового статусу громадянина Росії. Цьому праву відповідають певні обов'язки держави, муніципальних органів, пов'язані з наданням насамперед малозабезпеченим громадянам жилих приміщень і користуванням ними цими приміщеннями; з розширенням державного і муніципального житлових фондів, сприянням розвитку приватного фонду та інших форм забезпечення громадян житлом; із забезпеченням правильного розподілу суспільних житлових фондів, гарантуванням сталого, стабільного здійснення права користуванням житлом.

Загальні положення Конституції РФ про право на житло не вимагають додаткової регламентації в законі. Разом з тим, ст. 40 Конституції РФ передбачає, що окремі положення конкретизуються і розкриваються в нормах житлового та інших галузей законодавства, що встановлюють відповідний правовий режим, за допомогою якого забезпечується реалізація конституційних прав.

1.2 Поняття житлового фонду та його класифікація

З прийняттям основного документа у сфері житлового законодавства - Житлового кодексу Російської Федерації, сформована нова система норм, що регулюють житлові відносини, поняття та визначення житлового права. Для нас важливо відзначити, що житлове право - сукупність правових норм, що регулюють відносини з використання житлового фонду. Житлове право не є самостійною галуззю права. Основа житлового права - норми цивільного (норми про найм і оренду житлових приміщень, норми про організацію охорони житлового фонду) та сімейного (норми про права членів сім'ї, наймачів та власників житла) права.

У даному контексті виникають житлові правові відносини класифікуються:

1. з надання, придбання житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду;

2. з користування житловим приміщенням;

3. за користування службовими житловим приміщення;

4. з користування житловим приміщенням гуртожитку;

5. щодо забезпечення громадян жилими приміщеннями в будинках ЖБК та ЖК користування ними;

6. за користування житловими приміщеннями в будинках індивідуального житлового фонду.

7. відносини з управління та експлуатації житловим фондом. ¹

Житловий фонд - це сукупність всіх житлових приміщень, що знаходяться на території Росії, незалежно від форм власності, включаючи житлові та спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, житлові приміщення з фондів житла для тимчасового поселення змушених переселенців та осіб, визнаних біженцями , спеціальні будинки для одиноких престарілих, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та інші), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання. Житлові фонди розрізняють по порядку формування, цільовим призначенням, правилами використання та інших елементів. ¹

Відповідно до частини 2 статті 19 ЖК РФ, в залежності від форми власності житловий фонд поділяється на:

1. Приватний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб:

а) фонд, який знаходиться у власності громадян: індивідуальні житлові будинки, приватизовані, побудовані і придбані квартири та будинки, квартири в будинках житлових і житлово-будівельних кооперативів з повністю виплаченим пайовим внеском, у будинках товариств індивідуальних власників квартир, квартири та будинки, придбані в власність громадянами на інших підставах, передбачених законодавством;

б) фонд, який знаходиться у власності юридичних осіб (створених як приватних власників), побудований або придбаний за рахунок їх коштів, у тому числі за рахунок коштів житлових, житлово-будівельних кооперативів з не повністю виплаченим пайовим внеском.

2. Державний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності Російської Федерації (житловий фонд Російської Федерації) і її суб'єктам (житловий фонд суб'єктів

Російської Федерації):

а) відомчий фонд, що складається в державній власності Російської Федерації, який перебуває в господарському віданні державних унітарних підприємств або оперативному управлінні державних установ, що відносяться до федеральної державної власності;

б) фонд, який знаходиться у власності суб'єктів Російської Федерації, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні державних підприємств або оперативному управлінні державних установ, що відносяться до відповідного виду власності;

3. Муніципальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальних утворень (що знаходиться у власності району, міста, що входять до них адміністративно-територіальних утворень, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні муніципальних підприємств або оперативному управлінні муніципальних установ). ¹

У залежності від цілей використання житловий фонд поділяється на:

1. Житловий фонд соціального використання - сукупність надаються громадянам за договорами соціального найму житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів;

2. Індивідуальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень приватного житлового фонду, які використовуються громадянами - власниками таких приміщень для свого проживання, проживання членів своєї сім'ї та (або) інших громадян на умовах безоплатного користування, а також юридичними особами - власниками таких приміщень для проживання громадян на зазначених умови користування;

3. Житловий фонд комерційного використання - сукупність житлових приміщень, які використовуються їх власниками для проживання громадян на умовах возмездного користування, надані громадянам за іншими договорами, надані власниками таких приміщень особам у володіння або користування; ¹

4. Спеціалізований житловий фонд - сукупність призначених для проживання окремих категорій громадян і надаються за правилами розділу IV ЖК РФ житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів.

Віднесення житлових приміщень до спеціалізованого житловому фонду не допускається, якщо житлові приміщення зайняті за договорами соціального найму, найму житлового приміщення, що перебуває у державній або муніципальній власності житлового фонду комерційного використання, оренди, а також якщо мають обтяження прав на це майно.

Житлові приміщення, віднесені до спеціалізованого житлового фонду, повинні бути придатними для постійного проживання громадян (відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, вимогам пожежної безпеки, екологічним та іншим вимогам законодавства), бути упорядкованими з урахуванням умов відповідного населеного пункту.

До житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду належать:

1) Службові житлові приміщення - призначені для проживання громадян у зв'язку з характером їх трудових відносин з органом державної влади, органом місцевого самоврядування, державним унітарним підприємством, державним чи муніципальним закладом, у зв'язку з проходженням служби, у зв'язку з призначенням на державну посаду Російської Федерації або державну посаду суб'єкта Російської Федерації або в зв'язку з обранням на виборні посади до органів державної влади або органи місцевого самоврядування.

Не допускається виділення під службове жиле приміщення кімнат у квартирах, в яких проживає декілька наймачів і (або) власників житлових приміщень.

Під службові житлові приміщення в багатоквартирному будинку можуть використовуватися як усі житлові приміщення такого будинку, так і частину житлових приміщень у цьому будинку.

2) Житлові приміщення в гуртожитках - призначені для тимчасового проживання громадян у період їх роботи, служби або навчання, спеціально споруджені або переобладнані для цих цілей будинку або частини будинків, приміщення, укомплектовані меблями та іншими необхідними для проживання громадян предметами.

Житлове приміщення у гуртожитку надається громадянам з розрахунку не менше 6 кв. метрів житлової площі на 1 людину. ¹

3) Житлові приміщення маневреного фонду - призначені для тимчасового проживання:

а) громадян у зв'язку з капітальним ремонтом або реконструкцією будинку, в якому знаходяться житлові приміщення, займані ними за договорами соціального найму;

б) громадян, які втратили житлові приміщення в результаті звернення стягнення на ці житлові приміщення, які були придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання житлового приміщення, і закладені в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, якщо на момент звернення стягнення такі житлові приміщення є для них єдиними;

в) громадян, у яких єдині житлові приміщення стали непридатними для проживання внаслідок надзвичайних обставин;

г) інших громадян у випадках, передбачених законодавством. ¹

Маневрений фонд може складатися з багатоквартирних будинків, а також квартир і інших житлових приміщень. Житлове приміщення маневреного фонду надається громадянам з розрахунку не менше 6 кв. метрів житлової площі на 1 особу;

4) Житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення - відносяться спеціально споруджені або переобладнані будівлі, оснащені необхідним для забезпечення життєдіяльності та безпеки проживання громадян обладнанням.

Житлові приміщення обладнуються для проведення заходів медичного, психологічного та соціального характеру, посильній трудовій діяльності, а також інші житлові приміщення, які можуть бути використані для забезпечення життєдіяльності;

5) Житлові приміщення фонду для тимчасового поселення змушених переселенців і визнаних біженцями.

Формування фонду для тимчасового поселення змушених переселенців і визнаних біженцями., Здійснюється за рахунок коштів федерального бюджету. Зазначений фонд підлягає передачі в оперативне управління уповноваженого федерального органу виконавчої влади. Фонд для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями, може складатися з багатоквартирних будинків, а також квартир і інших житлових приміщень.

Житлове приміщення фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями, надається громадянам з розрахунку не менше 6 кв. метрів житлової площі на 1 людину.

6) Житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян - призначені для проживання громадян, які відповідно до законодавства віднесено до числа громадян, що потребують спеціальної соціального захисту.

Надання жилих приміщень здійснюється за договорами безоплатного користування і використовуються спеціально споруджені або пристосовані для таких цілей будівлі.

Таким чином, слід зробити висновок, що право на житлове приміщення складається в тому, що кожна людина в РФ має право на житлове ізольоване приміщення, придатне для постійного проживання (житловий будинок, його частина, квартиру, кімнату) і ніхто не може бути безпідставно позбавлений свого житла.

1.3 Вимоги, що пред'являються до житлових приміщень

Житловим приміщенням може бути лише ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). При цьому, як випливає з Містобудівної та Житлового кодексів РФ, не є самостійним предметом договору найму і, отже, житловим приміщенням, підсобні приміщення (кухня, коридор тощо). Запис "придатне для постійного проживання" означає, що житлове приміщення має відповідати вимогам, передбаченим житловим законодавством.

Житлове приміщення має відповідати ряду вимог:

1. З'являтися житловим приміщенням, ізольованим від інших приміщень. Ізольованим приміщенням визнається таке приміщення, яке має окремий від аналогічних приміщень вхід.

Загальна площа житлового приміщення складається із суми площ всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас. ¹

2. З'являтися нерухомим майном. Нерухомим майном у відповідності зі ст. 130 ЦК РФ є в тому числі майно, міцно пов'язане із землею, переміщення якого без невідповідного збитку їх призначення неможливо. ²

3. Бути придатним для проживання. Для визначення вимог, що пред'являються до придатних для постійного проживання громадян приміщень.

Існує певна класифікація житлових приміщень на різні види, виходячи зі ступеня відособленості даного житлового приміщення, встановлена ​​законодавцем:

1) житловий будинок, частина житлового будинку;

2) квартира, частину квартири;

3) кімната.

Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку. Це можуть бути коридори, комори, санвузли, ванні кімнати, веранди, тераси і т.п. Індивідуально-визначеним означає, що воно повинно бути в установленому порядку зареєстровано у відповідних реєстрах, мати нумерацію і інші атрибути, які б його виділенню із загальної маси будівель.

Слід вказати на те, що багатоквартирний будинок у цілому не є житловим приміщенням унаслідок того, що складається як з житлових (квартир), так і нежитлових (сходові прольоти, майданчики, ліфтові шахти) складових частин.

Квартирою визнається структурно відокремлений (тобто конструктивно ізольоване) приміщення у багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку (наприклад, до сходових майданчиках) і перебуває на одній або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому відокремленому приміщенні. До таких приміщень так само, як і у випадку з житловими будинками, можна віднести ванні кімнати, кухні, балкони, лоджії і т.п. ¹

Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі. ² Варто відзначити, що для того щоб кімната була самостійним об'єктом найму, вона повинна бути ізольованою, тобто не прохідний.

Залежно від форми власності можна розділити житлові приміщення на:

- Перебувають у приватній власності громадян і юридичних осіб;

- Перебувають у державній власності, власності Російської Федерації і Суб'єктів Російської Федерації;

- Перебувають у власності муніципальних утворень.

Незалежно від того, до якого виду належить жиле приміщення і в чиїй власності знаходиться, уповноваженими федеральними органами виконавчої влади, органами влади суб'єктів РФ у відповідності з федеральним законом, іншими нормативними правовими актами РФ, суб'єктів РФ. здійснюється контроль за збереженням житлового приміщення, а також відповідністю житлових приміщень і комунальних послуг встановленим вимогам.

Користування житловим приміщенням здійснюється з урахуванням:

• його призначення;

• дотримання прав і законних інтересів проживають у цьому житловому приміщенні громадян, сусідів;

• вимог пожежної безпеки;

• санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства;

• правил користування житловими приміщеннями, затверджених Урядом РФ. ¹

Вимоги до житлових приміщень такі:

1. вони повинні бути упорядкованими стосовно до умов даного населеного пункту. До елементів благоустрою населених пунктів належать водопровід, центральне опалення, електричне освітлення та інші види комунальних зручностей. Рівень благоустрою в різних населених пунктах неоднаковий: у містах він значно вище, у сільській місцевості, як правило, повністю упорядкованими є лише багатоквартирні житлові будинки. Тому поняття "благоустроєне жиле приміщення" буде залежати від ступеня упорядкованості наявного в населеному пункті житлового фонду, а саме державного та муніципального;

2. надаються житлове приміщення повинні відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Тобто вони повинні відповідати, зокрема, об'ємно-планувальних параметрами (висота, площа, ізольованість і ін), температурно-вологісним показниками (температура і вологість приміщення, забрудненість повітря тощо). При цьому житлові приміщення повинні відповідати і будівельним показниками (не бути аварійними, старими, перебувати в підвалах, бараках, вагончиках та інших тимчасових будівлях);

3. нормою надання площі житлового приміщення за договором соціального найму є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається розмір загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму (ст.50 ЖК РФ). Норма надання загальної площі житлового приміщення за договором соціального найму на одну особу для упорядкованого приміщення встановлена ​​Рішенням міської Думи IV скликання міста N-ка від 24 січня 2006 р. № 166 в розмірі 13 кв. м, для житлового приміщення частковими комунальними зручностями - 15 кв. м. Облікової нормою площі житлового приміщення є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення з метою їх прийняття на облік в якості нужденних у житлових приміщеннях (ст.50 ЖК РФ). Облікова норма встановлюється органом місцевого самоврядування. Розмір облікової норми не може перевищувати розмір норми надання, встановленої цим органом. Рішенням міської Думи IV скликання р. N-ка від 24 січня 2006р. № 166 "Про затвердження норми, надання житлового приміщення за договором соціального найму та облікової норми площі житлового приміщення в N-ці" облікова норма загальної площі житлового приміщення на одну людину встановлено для громадян, які проживають в упорядкованих житлових приміщеннях - 8.0 кв. м., для громадян, які проживають у житлових приміщеннях з частковими комунальними, зручностями - 10.0 кв. ¹

4. приміщення повинні розташовуватися переважно в будинках, розташованих у житловій зоні відповідно з функціональним зонуванням території.

Несучі та огороджувальні конструкції житлового приміщення, у тому числі входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні знаходитися в працездатному стані, при якому виникли в ході експлуатації порушення в частині деформативності (а в залізобетонних конструкціях - в частині тріщиностійкості) не призводять до порушення працездатності і несучої здатності конструкцій, надійності житлового будинку та забезпечують безпечне перебування громадян і збереження інженерного обладнання.

5. підстави і несучі конструкції житлового будинку, а також підстави і несучі конструкції, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, не повинні мати руйнування та пошкодження, які призводять до їх деформації або утворення тріщин, що знижують їх несучу здатність і погіршують експлуатаційні властивості конструкцій або житлового будинку в цілому.

Житлове приміщення, так само як і загальне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку, має бути обладнане і обладнане таким чином, щоб попередити ризик отримання травм мешканцями при пересуванні всередині і біля житлового приміщення, при вході в житлове приміщення та житловий будинок і вихід з них, а також при користуванні інженерним обладнанням та забезпечити можливість переміщення предметів інженерного обладнання відповідних приміщень квартир і допоміжних приміщень будинку, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку. При цьому ухил і ширина сходових маршів і пандусів, висота ступенів, ширина проступів, ширина сходових майданчиків, висота проходів по сходах, підвалу, які експлуатуються, горищу, розміри дверних прорізів повинні забезпечувати зручність і безпеку пересування та розміщення. ¹

Житлове приміщення має бути забезпечено інженерними системами (електроосвітлення, господарсько-питне та гаряче водопостачання, водовідведення, опалення та вентиляція, а в газифікованих районах також і газопостачання). У поселеннях без централізованих інженерних мереж в одно-і двоповерхових будинках допускається відсутність водопроводу і каналізованих вбиралень.

Інженерні системи (вентиляція, опалення, водопостачання, водовідведення, ліфти тощо), обладнання та механізми, що знаходяться в житлових приміщеннях, а також входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні відповідати вимогам санітарно-епідеміологічної безпеки, а також з гігієнічними нормативами, в тому числі щодо припустимого рівня шуму та вібрації, що створюються цими інженерними системами. Пристрій вентиляційної системи житлових приміщень повинно виключати надходження повітря з однієї квартири в іншу. Не допускається об'єднання вентиляційних каналів кухонь і санітарних вузлів (допоміжних приміщень) з житловими кімнатами.

Зовнішні огороджувальні конструкції житлового приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні мати теплоізоляцію, що забезпечує у холодний період року відносну вологість у міжквартирній коридорі і житлових кімнатах не більше 60 відсотків, температуру опалювальних приміщень не менше +18 градусів за Цельсієм, а також ізоляцію від проникнення зовнішнього холодного повітря, пароізоляцію від дифузії водяної пари з приміщення, що забезпечують відсутність конденсації вологи на внутрішніх поверхнях несветопрозрачних огороджувальних конструкцій і перешкоджають накопиченню зайвої вологи в конструкціях житлового будинку. ¹

Житлові приміщення, а також приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні бути захищені від проникнення дощової, талої та грунтової води і можливих побутових витоків води з інженерних систем за допомогою конструктивних засобів та технічних пристроїв.

Доступ до житлового приміщення, розташованого в багатоквартирному будинку вище п'ятого поверху, за винятком мансардного поверху, повинен здійснюватися за допомогою ліфта.

Допустима висота експлуатованого житлового будинку і площа поверху в межах пожежного відсіку, що входить до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні відповідати класу конструктивної пожежної небезпеки будинку і ступеня його вогнестійкості, встановленим у чинних нормативних правових актах, і забезпечувати пожежну безпеку житлового приміщення і житлового будинку в цілому.

Об'ємно-планувальне рішення житлових приміщень і їх розташування у багатоквартирному будинку, мінімальна площа кімнат і приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житлових приміщеннях (крім передпокою і коридору), повинні забезпечувати можливість розміщення необхідного набору предметів меблів.

У житловому приміщенні необхідна інсоляція повинна забезпечуватися для одно-, двох-і трикімнатних квартир - не менше ніж в одній кімнаті, для чотирьох-, п'яти-і шестикімнатну квартиру - не менш ніж у 2 кімнатах. Тривалість інсоляції в осінньо-зимовий період року в житловому приміщенні для центральної, північної і південної зон повинна відповідати відповідним санітарним нормам. Коефіцієнт природної освітленості в кімнатах і кухнях повинен бути не менше 0,5 відсотка в середині житлового приміщення.

Висота (від підлоги до стелі) кімнат і кухні (кухні-їдальні)-не менше 2,5 м. Висота внутрішньоквартирних коридорів, холів, передніх, антресолей повинна становити не менше 2,1 м. ¹

Позначка підлоги житлового приміщення, розташованого на першому поверсі, повинна бути вище планувальної позначки землі.

Розміщення над кімнатами вбиральні, ванної (душовою) і кухні не допускається. Розміщення вбиральні, ванної (душовою) у верхньому рівні над кухнею допускається у квартирах, розташованих в 2 рівнях. Кімнати та кухні в житловому приміщенні повинні мати безпосереднє природне освітлення. Природного освітлення можуть не мати інші приміщення допоміжного використання, призначені для задоволення громадянами побутових та інших потреб, а також приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку (коридори, вестибюлі, холи та ін.) Відношення площі світлових прорізів до площі підлоги кімнат і кухні слід приймати з урахуванням світлотехнічних характеристик вікон і затінення ворогуючими будинками, але не більше 1: 5,5 і не менше 1: 8, а для верхніх поверхів зі світловими прорізами в площині похилих огороджувальних конструкцій - не менше 1: 10.

У житловому приміщенні допустимі рівні звукового тиску в октавних смугах частот, еквівалентні та максимальні рівні звуку і проникаючого шуму повинні відповідати значенням, які встановлені в діючих нормативних правових актах, і не перевищувати максимально допустимого рівня звуку в кімнатах і квартири в денний час доби 55 дБ, в нічний - 45 дБ. При цьому допустимі рівні шуму, створюваного в житлових приміщеннях системами вентиляції й іншим інженерним і технологічним обладнанням, повинні бути нижче на 5 дБА зазначених рівнів в денний і нічний час доби. Міжквартирні стіни і перегородки повинні мати індекс ізоляції повітряного шуму не нижче 50 дБ. Інтенсивність електромагнітного випромінювання радіочастотного діапазону від стаціонарних передавальних радіотехнічних об'єктів (30 кГц - 300 ГГц) не повинна перевищувати допустимих значень, встановлених у чинних нормативних правових актах.

У житловому приміщенні на відстані 0,2 м від стін і вікон і на висоті 0,5 - 1,8 м від підлоги напруженість електричного поля промислової частоти 50 Гц і індукція магнітного поля промислової частоти 50 Гц не повинні перевищувати відповідно 0,5 кВ / м і 10 мкТл. Усередині житлового приміщення потужність еквівалентної дози опромінення не повинна перевищувати потужність дози, допустимої для відкритої місцевості, більш ніж на 0,3 мк Зв / год, а середньорічна еквівалентна рівноважна об'ємна активність радону в повітрі експлуатованих приміщень не повинна перевищувати 200 Бк / куб. м.

Концентрація шкідливих речовин у повітрі житлового приміщення не повинна перевищувати гранично допустимих концентрацій для атмосферного повітря населених місць, встановлених в діючих нормативних правових актах. При цьому оцінка відповідності житлового приміщення вимогам, яким воно повинно відповідати, проводиться за величиною гранично допустимих концентрацій найбільш гігієнічно значимих речовин, що забруднюють повітряне середовище приміщень, таких, як оксид азоту, аміак, ацетальдегід, бензол, бутилацетат, дістіламін, 1,2-дихлоретан , ксилол, ртуть, свинець і його неорганічні сполуки, сірководень, стирол, толуол, оксид вуглецю, фенол, формальдегід, диметилфталат, етилацетат та етилбензол.

Згідно зі ст. 15 Житлового кодексу РФ житлове приміщення, що надається громадянам для постійного проживання, має бути благоустроєним, відповідати встановленим санітарним, гігієнічним і технічним вимогам. ¹

Таким чином, до житлового приміщення, пред'являються наступні загальні вимоги:

1. Впорядкованість, ступінь якої може бути диференційованою в різних населених пунктах РФ. Проте існує загальне правило визначення критеріїв упорядженості житлового приміщення.

Виходячи із середніх умов життя населення в конкретній місцевості з'ясовується, чи є, наприклад, встановлення двох ванних кімнат або «джакузі» на одну кімнату в квартирі загальноприйнятим у даному населеному пункті або ж ні. У тому випадку, якщо за підсумками перевірки такі умови проживання виявляться загальнопоширеними (наявність їх в більшості житлових будинків населеного пункту), тоді дана умова буде критерієм упорядженості житлового приміщення, розташованого в межах даного населеного пункту.

Крім того, важливо відзначити, що в ряді випадків громадяни мають право на надання житлового приміщення без вказівки на необхідність їх впорядкованості. Наприклад, відповідно до ст. 84 Житлового кодексу РФ наймачі можуть бути виселені з квартири лише з наданням іншого жилого приміщення. Більш докладно розмежування категорій «благоустроєне жиле приміщення» і «інше житлове приміщення» буде розглянуто далі. ¹

2. Відповідність житлового приміщення встановленим санітарно-гігієнічним нормам і стандартам.

3. Відповідність розміру наданого житлового приміщення нормі надання жилої площі.

Відповідно до Житлового кодексу РФ, при наданні житлових приміщень:

1. не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі старшими за дев'ять років, крім подружжя, а заселення однієї кімнати повнолітніми особами різної пода, за винятком подружжя, допускається тільки за їх згодою;

2. допускається перевищення соціальної норми площі житлового приміщення тільки при вселенні громадян, які страждають важкими формами хронічних захворювань.

Відповідно до розділу 3.1. «Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду» правила утримання квартир т носять дещо ідеалізований характер. Так, згідно зі ст. 3.1.2 приміщення необхідно утримувати в чистоті, при температурі, вологості повітря і кратності повітрообміну в відповідностей з встановленими вимогами. Усунення конденсату на трубах водопроводу і каналізації в санітарних вузлах і кухнях слід досягати частим провітрюванням приміщень при повністю відкритих вентиляційних отворах. У разі недостатності зазначених заходів трубопроводи рекомендується утеплювати і гідроізолювати. Для забезпечення нормального температурно-вологісного режиму зовнішніх стін не рекомендується: встановлювати впритул до них громіздкі меблі, особливо в зовнішніх кутах; вішати на зовнішні стіни килими та картини в перші два роки експлуатації. Не допускається використання газових та електричних плит для обігріву приміщень ^1.

У рамках «Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду» розглядаються окремо про правила утримання сходових клітин (розділ 3.2). Відповідно до ст. 3.2.3 вікна та двері сходових кліток повинні мати щільно пригнані притвори з установкою ущільнювальних прокладок. Сходові клітки необхідно регулярно провітрювати за допомогою кватирок, фрамуг або стулок вікон на першому і верхньому поверхах одночасно, а також через вентиляційні канали і шахти. Сходові клітки повинні мати температуру повітря і повітрообмін відповідно до встановлених вимог. Освітленість штучним світлом сходових клітин, також повинна відповідати встановленим нормам. При використанні для прибирання сходових клітин централізованих вакуумних систем сухе прибирання і миття підлоги сходових площадок і маршів, а також обмітанням підлоги і стін, підвіконь, опалювальних приладів і т.д. слід проводити не рідше ніж через п'ять днів, а стін - не менше 2 разів протягом року. Мокре прибирання всіх поверхонь у цьому випадку необхідно виконувати не рідше разу на місяць. Забарвлення сходових клітин допускається виробляти поліпшеними високоякісними, безводними складами. Поверхні, пофарбовані малярськими складами, повинні мати однотонну глянсову або матову поверхню. Не допускається просвічування нижележащих шарів фарби, відшарування, плям, потьоків і т.п. На сходовому майданчику перед зовнішніми вхідними дверима рекомендується встановлювати скребки та металеві грати для очищення взуття від бруду і снігу.

Крім вимог, що пред'являються до надання житлового приміщення, його впорядкованість, існують і общеконстітуціонние принципи, які діють на всьому протязі користування житловим приміщенням, а саме:

а) недоторканість житла;

б) неприпустимість свавільного позбавлення житла;

в) свобода вибору місця проживання та місця перебування;

г) доступність користування житловим фондом;

д) цільове використання житлового фонду. ¹

Таким чином, перераховані принципи є основоположними при вивченні житлових правовідносин, і зокрема при розгляді категорії «житлове приміщення.

Особливо слід сказати про ідеальному варіанті утримання житлового приміщення, яке повинно відповідати таким же ідеальним нормативам і правилам.

Ідеальний варіант експлуатації житлового фонду (практично нездійсненний) прописаний в рамках «Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду», затверджених Постановою Держбуду від 27 вересня 2003 р. № 170 ^2.

Для початку необхідно зазначити, що даний нормативний акт передбачає таке поняття, як «сезонна експлуатація», відповідно до якого проводиться чітке розмежування між умовами (вимогами) проживання в житловому приміщенні в зимовий або літній періоди.

Отже, при підготовці житлового фонду до експлуатації в зимовий період належить:

1. усунути несправності стін, фасадів, дахів, перекриттів горищних і над технічними підпідлоговими; (підвалами), проїздами, віконних і дверних заповнень, а також опалювальних печей, димоходів, газоходів, внутрішніх систем тепло-, водо-та електропостачання і установок з газовими нагрівачами;

2. привести в технічно справний стан територію домоволодіння з забезпеченням безперешкодного відведення атмосферних і талих вод від відмостки, від спусків (входів) у підвал і їх віконних приямків;

3. забезпечити належну гідроізоляцію фундаментів, стін підвалу і цоколю та їх сполучення із суміжними конструкціями, сходових клітин, підвальних і горищних приміщень, машинних відділень ліфтів, справність пожежних гідрантів.

Строки початку і закінчення підготовки до зими кожного житлового будинку, котельні, теплового пункту і теплового (елеваторного) вузла затверджуються Органом місцевого самоврядування (за пропозицією організації, яка обслуговує житловий фонд) з урахуванням завершення всіх робіт. Підготовці до зими (проведення гідравлічних випробувань, ремонту, перевірки і налагодження) підлягає весь комплекс пристроїв, що забезпечують безперебійну подачу тепла в квартири (котельні, внутрішньобудинкові мережі, групові і місцеві теплові пункти в будинках, системи опалення, вентиляції).

Котельні, теплові пункти і вузли слід забезпечити засобами автоматизації, контрольно-вимірювальними приладами, запірною регулюючою апаратурою, схемами розведення систем опалення, приточно-витяжної вентиляції, інструкціями з зазначенням використання обладнання при різних експлуатаційних режимах, технічними паспортами обладнання, режимними картами, журналами запису параметрів , журналами дефектів обладнання. Повинна бути виконана налагодження внутрішньоквартальних мереж з коригуванням розрахункових діаметрів на тепловому (елеваторному) вузлі. Пристрої газового господарства повинні пройти наладку запірно-запобіжних клапанів і регуляторів тиску на зимовий період. Обладнання насосних станцій, систем протипожежного обладнання повинно бути укомплектовано основним і резервним обладнанням, забезпечено автоматичне включення резервних насосів при відмові основних, відрегульоване і справно.

У період підготовки житлового фонду до роботи в зимових умовах організовується підготовка аварійних служб, підготовка (відновлення) схем внутрішньобудинкових систем холодного та гарячого водопостачання, каналізації, центрального опалення і вентиляції, газу із зазначенням розміщення запірної арматури і вимикачів. У неопалюваних житлових приміщеннях забезпечується ремонт ізоляції труб водопроводу і каналізації, протипожежного водопроводу. При наявності води у підвалах слід її відкачати, відключити і розібрати поливальний водопровід, утеплити водомірний вузол; забезпечити безперебійну роботу каналізаційних випусків, оглядових колодязів дворової мережі і загальних випусків в торцях будівлі від збірного трубопроводу. Продухи в підвалах і технічних підпіллях на зиму можна закривати тільки в разі сильних морозів. ¹

У літній період сезонної експлуатації житлового фонду повинні бути проведені наступні роботи:

- По котельних - ревізія арматури та обладнання контрольно-вимірювальних приладів і автоматики, усунення щілин в обмуровці котлів та димоходів; здійснено завезення палива;

- По теплових мережах - промивка систем, ревізія арматури, усунення постійних і періодичних засмічень каналів, відновлення зруйнованої або заміна недостатньої теплової ізоляції труб у камерах, підземних каналах і підвалах;

- По тепловим пунктам - ревізія арматури та обладнання (насосів, підігрівників тощо);

- По системах опалення та гарячого водопостачання - ревізія кранів та іншої запірної арматури розширювачів і повітрозбірників, відновлення зруйнованих або заміна недостатньої теплової ізоляції труб у сходових клітках, підвалах, горищах і в нішах санітарних вузлів; при наявності непрогрева радіаторів слід провести їх гідропневматичне промивання;

по збиральної техніки й інвентарю для двірників - перевірка, ремонт, заміна;

- Завезення піску для посипання тротуарів і солі або її замінника, наявність первинних засобів пожежогасіння.

II. ВИНИКНЕННЯ ПРАВА користування жилим приміщенням і ЙОГО ЗДІЙСНЕННЯ

2.1 Надання житлових приміщень у користування громадянам

Відповідно до Житлового кодексу РФ житлові приміщення соціального використання за договорами соціального найму надаються:

1. малозабезпеченим нужденним у житловому приміщенні громадянам.

Умовою визнання громадянина (сім'ї) малозабезпеченим для цілей прийняття на облік в якості потребує житловому приміщенні муніципального житлового фонду, що надається за договором соціального найму, є відсутність у громадянина (сім'ї) можливості придбання житлового приміщення у власність за рахунок власних і (або) позикових коштів , визначається за результатами зіставлення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї та вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї підлягає оподаткуванню. ¹

Розмір доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, або розмір доходу самотньо проживає громадянина з метою визнання їх незаможними для надання їм за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду обчислюється за 12 місяців, які безпосередньо передують місяцю подачі заяви. ²

Розрахунковий період для оцінки вартості майна сім'ї або вартості майна самотньо проживає громадянина становить п'ять років, які безпосередньо передують місяцю подачі заяви з метою визнання їх незаможними для надання їм за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду.

До заяви про визнання громадян незаможними для надання їм за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду громадянами повинні бути представлені наступні документи:

1. паспорт або інший документ, що засвідчує його особу;

2. документи про склад сім'ї заявника (свідоцтва про народження, свідоцтво про одруження, рішення про усиновлення (удочеріння), судові рішення);

3. копії документів органів з реєстрації майнових прав, що підтверджують правові підстави володіння заявником та членами його сім'ї або самотньо проживають громадянином і підлягає оподаткуванню рухомим і нерухомим майном на праві власності;

4. копії відповідних документів, що підтверджують доходи заявника та членів його сім'ї або доходи самотньо проживає громадянина, які враховуються при вирішенні питання про визнання їх незаможними для надання їм за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду;

5. копії документів з податкових органів, що підтверджують відомості про вартість належить на правах власності заявнику і членам його сім'ї або самотньо проживає громадянину оподатковуваного нерухомого майна;

6. копії документів з податкових органів, що підтверджують відомості про категорії належить заявнику і членам його сім'ї або самотньо проживає громадянину на правах власності оподатковуваного рухомого майна, яка визначається для цілей обчислення податкової ставки з транспортного податку, та копії документів про розмір сплачуваного транспортного податку;

7. копії окремих листів або всієї книги обліку доходів і витрат і господарських операцій індивідуального підприємця, що використовує систему оподаткування у вигляді єдиного податку на поставлений дохід для окремих видів діяльності та (або) застосовує спрощену систему оподаткування. ¹

2. громадянам інших категорій, які потребують житловому приміщенні певні федеральним, крайовим законодавством.

До громадян окремих категорій федеральної підвідомчості відносяться:

1. Ветерани - у відповідність федеральним законом від 12.01.1995г. № 5-ФЗ «Про ветеранів»:

• інвалідів війни,

• учасників Великої Вітчизняної війни,

• ветеранів бойових дій, військовослужбовці, які проходили військову службу у військових частинах, установах, військово-навчальних закладах, що не входили до складу діючої армії, в період з 22 червня 1941 по 3 вересня 1945 року не менше шести місяців,

• військовослужбовці, нагороджені орденами або медалями СРСР за службу в зазначений період, нагороджені знаком "Жителю блокадного Ленінграда",

• особи, які працювали в період Великої Вітчизняної війни на об'єктах протиповітряної оборони, місцевої протиповітряної оборони, будівництві оборонних споруд, військово-морських баз, аеродромів та інших військових об'єктів в межах тилових кордонів діючих фронтів, операційних зон діючих флотів, на прифронтових ділянках залізниць і автомобільних доріг ,

• інваліди ВВВ і сім'ї загиблих або зниклих без вести воїнів (партизанів) і прирівняних до них у встановленому порядку осіб. ¹

Російська Федерація передає органам державної влади суб'єктів Російської Федерації повноваження щодо надання заходів соціальної підтримки щодо забезпечення житлом категорій громадян, які потребують поліпшення житлових умов, що встали на облік до 1 січня 2005 року.

2. Громадяни РФ - Герої Радянського Союзу, Герої Російської Федерації, повні кавалери ордена Слави ^2;

3. Громадяни РФ, удостоєні звання Героя Соціалістичної Праці, і

Громадяни РФ, нагороджені орденом Трудової Слави трьох ступенів ^3;

4. Інваліди та сім'ї, що мають дітей-інвалідів ^4;

5. Дітям-сиротам;

• дітям-сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків,

• громадянам з числа дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, після закінчення їх перебування в державних або муніципальних освітніх установах, закладах охорони здоров'я, стаціонарних установах соціального обслуговування та інших установах,

• незалежно від форм власності для дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, у прийомних сім'ях, дитячих будинках сімейного типу, у родичів, при припиненні опіки (піклування),

• після закінчення служби у ЗС РФ або після повернення з установ, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі, - якщо їм не можуть бути повернуті житлові приміщення, які вони раніше займали. ¹

6. Реабілітовані особи, які втратили житлові приміщення у зв'язку з репресіями, і члени їх сімей та інші родичі, які проживали спільно з репресованими до застосування до них репресій, а також діти, що народилися в місцях позбавлення волі, на засланні, висилці, на поселенні, котрі повернулися на колишнє місце проживання ^2;

7. Особи з важкими формами деяких хронічних захворювань, ВІЛ-інфіковані неповнолітні у віці до 18 років ³

8. Громадянам, які втратили житла в результаті надзвичайних ситуацій та стихійних лих, що мають право на отримання заходів соціальної підтримки щодо забезпечення житлом. ⁴

9. Матерям, яким присвоєно звання "Мати-героїня", багатодітним сім'ям (які мають трьох і більше дітей) і одиноким матерям;

Поза чергою жиле приміщення надається громадянам:

1. чиє житло в результаті стихійного лиха стало непридатним для проживання;

2. дітям-сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків-особи у віці від 18 років, у яких, коли вони перебували у віці до 18 років, померли або обидва батько, а також які в цьому віці залишилися без піклування одного або обох батьків, не мали закріпленого житлового приміщення, прийняті на облік в якості нужденних у житлових приміщеннях в органах місцевого самоврядування не пізніше двох років після закінчення перебування в освітньому закладі, установі соціального обслуговування, установах будь-яких видів професійної освіти, після закінчення строкової служби у лавах Збройних Сил Російської Федерації , або після повернення з установ, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі; ¹

3. закінчили аспірантуру, клінічну ординатуру, вищі, середні спеціальні проф-технічні та інші навчальні заклади, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість, і членам їх сімей.

До громадян окремих категорій крайової підвідомчості відносяться:

1. Громадяни, удостоєні звання "Герой праці Кубані";

2. Медичні працівники лікувально-профілактичних установ Краснодарського краю, розташованих на територіях сільських населених пунктів і селищ міського типу Краснодарського краю, мають безперервний стаж роботи у відповідних державних установах не менше п'яти календарних років, і члени їх сімей.

Забезпечення жилими приміщеннями сільських медичних працівників, які мають безперервних стаж роботи у відповідних державних установах не менше п'ять років, у новій редакції закон віднесено до видаткових зобов'язань крайового бюджету незалежно від дати взяття їх на житловий облік (до або після 1 січня 2005 року);

3. Особи з числа дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків. ¹

Потреба в житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, визначається в залежності від:

• наявності житлового приміщення у громадянина та членів його сім'ї, незалежно від підстав його придбання (на праві власності чи праві користування);

• кількості житлової площі, що припадає на кожного члена сім'ї громадянина, який претендує на отримання житлового приміщення;

• відповідності житлового приміщення встановленим вимогам;

• наявності хворих, що страждають важкою формою захворювання, при якій спільне проживання кількох сімей в одній квартирі неможливо.

Громадянами, нужденними в житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, визнаються (далі - потребують житлових приміщеннях):

1) не є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення;

2) є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення і забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше облікової норми;

3) які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам;

4) є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму, членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень, членами сім'ї власника житлового приміщення, що проживають у квартирі, зайнятої кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворий, що страждає важкою формою хронічного захворювання, при якій спільне проживання з ним в одній квартирі неможливо, і не мають іншого житлового приміщення, займаного за договором соціального найму або належить на праві власності. Перелік відповідних захворювань встановлюється Урядом Російської Федерації. ¹

Громадянин, який претендує на надання йому жилого приміщення за договором соціального найму, може бути визнаний нужденним, тільки якщо площа житлового приміщення на одного члена його сім'ї менше облікової норми, встановленої відповідно до положень Закону, і дотримані всі інші вимоги, що пред'являються законодавством до заявника ( наприклад, громадянство, термін проживання на території муніципального освіти, наслідки навмисного погіршення житлових умов та ін.) При цьому враховуються всі житлові приміщення, щодо яких заявник або хто-небудь з членів його сім'ї має право власності або правом користування.

Облікової нормою площі житлового приміщення є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення з метою їх прийняття на облік в якості нужденних у житлових приміщеннях (ст.50 ЖК РФ).

Облікова норма встановлюється органом місцевого самоврядування. Розмір облікової норми не може перевищувати розмір норми надання, встановленої цим органом. Рішенням міської Думи IV скликання р. N-ка від 24 січня 2006р. № 166 "Про затвердження норми, надання житлового приміщення за договором соціального найму та облікової норми площі житлового приміщення в N-ці" облікова норма загальної площі житлового приміщення на одну людину встановлено для громадян, які проживають в упорядкованих житлових приміщеннях - 8.0 кв. м., для громадян, які проживають у житлових приміщеннях з частковими комунальними, зручностями - 10.0 кв. ²

Потреба в житлових приміщеннях виникає також, коли житлове приміщення визнається непридатним для постійного проживання у порядку, встановленому Положенням про порядок визнання житлових будинків (житлових приміщень) непридатними для проживання.

Для визнання громадянина проживає в комунальній квартирі, нужденним у житловому приміщенні необхідна наявність декількох умов у сукупності:

1. в квартирі проживає не менше двох сімей.

2. в одній з родин є хворий, що страждає важкою формою хронічного захворювання, при якій спільне проживання в одній квартирі неможливо.

3. проживають у зазначеній квартирі наймачі або власники, а також члени їх сімей не мають іншого житлового приміщення за договором соціального найму або на праві власності.

2.2 Здійснення права користування житловим приміщенням

Основне призначення житлового приміщення - проживання громадян. Винятком є можливість використання житлового приміщення для здійснення професійної або індивідуальної підприємницької діяльності.

Для професійної або індивідуальної підприємницької діяльності житлове приміщення можуть використовувати громадяни, що у приміщенні на законних підставах. Використання житлових приміщень для вказаної вище діяльності допускається, якщо при цьому не будуть порушені права і законні інтереси інших. Крім цього, використання приміщення за призначенням не повинно порушувати санітарні, технічні та інші норми, встановлені для житлових приміщень (не бути гучним, бути екологічно нешкідливим, не створювати перешкод у здійсненні прав сусідів).

Заборонено законом розміщення в житлових приміщеннях промислових виробництв ^1. Під промисловим мається на увазі галузь виробництва, що охоплює, переробку сировини, розробку надр, створення засобів виробництва і предметів споживання.

Право користування житловим приміщенням мають:

1. наймач житлового приміщення (далі - наймач) та члени його сім'ї - за договором соціального найму житлового приміщення;

2. наймач і громадяни, які постійно проживають з наймачем, - за договором найму житлового приміщення державного і муніципального житлових фондів комерційного використання;

3. наймач та члени його сім'ї - за договором найму спеціалізованого житлового приміщення;

4. власник житлового приміщення та члени його сім'ї;

5. член житлового або житлово-будівельного кооперативу і члени його сім'ї. ¹

Користування жилими приміщеннями за загальними правилами, встановленими ЖК РФ, повинно здійснюватися таким чином:

• з урахуванням дотримання прав і законних інтересів I проживають у житловому приміщенні громадян;

• повинні дотримуватися вимоги пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші вимоги законодавства РФ у житловій сфері;

• повинні дотримуватися правил користування житловими приміщеннями, встановлені Урядом РФ.

За порушення правил користування житловим приміщенням може наступити така міра відповідальності як виселення.

Якщо громадянин використовує жиле приміщення не за призначенням, систематично порушує права і законні інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, власник житлового приміщення вправі попередити даного громадянина про необхідність усунути порушення. ²

Якщо зазначені порушення тягнуть за собою руйнування житлового приміщення, власник житлового приміщення також має право призначити даному громадянинові розумний термін для проведення ремонту житлового приміщення.

У випадку, якщо даний громадянин після попередження власника житлового приміщення продовжує порушувати права і законні інтереси сусідів, використовує жиле приміщення не за призначенням або без поважних причин не проводить необхідний ремонт, то він на вимогу власника житлового приміщення підлягає виселенню на підставі рішення суду. ³

Користування житловим приміщенням підрозділяється на:

1. Користування житловим приміщенням за договором соціального найму житлового приміщення.

Право користування житловим приміщенням за договором соціального найму житлового приміщення виникає на підставі договору, укладеного (в письмовій формі) на користування житловим, приміщенням, що знаходяться:

• в державному житловому фонді;

• муніципальному житловому фонді.

За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного житлового фонду або муніципального житлового фонду або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні - громадянину (наймача) жиле приміщення у володіння і користування для проживання у ньому на умовах, встановлених Житловим кодексом РФ.

У якості користувача житловим приміщенням наймач має право:

• вселяти в займане жиле приміщення інших осіб. Вселення здійснюється за письмовою згодою членів сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, та наймодавця. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей згода решти членів сім'ї і наймодавця не потрібно;

• здавати з письмової згоди наймача і проживають разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, частина житлового приміщення, а в разі тимчасового виїзду - все жиле приміщення в піднайом.

• дозволяти за взаємною згодою з проживають разом з ним членами родини і з попереднім повідомленням наймодавця безоплатне проживання у житловому приміщенні громадянам в якості тимчасових мешканців;

• вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг. ¹

У якості користувача житловим приміщенням наймач зобов'язаний:

а) використовувати жиле приміщення за призначенням;

б) здійснювати користування житловим приміщенням дотримуючи права і законні інтереси проживають у житловому приміщенні громадян, сусідів;

в) забезпечувати збереження житлового приміщення, не допускати виконання в житловому приміщенні робіт або вчинення інших дій, що призводять до його псування;

г) підтримувати належний стан жилого приміщення, а також приміщень загального користування в багатоквартирному будинку (квартирі), дотримуватися чистоти і порядку в житловому приміщенні, під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках, в інших приміщеннях загального користування, забезпечувати збереження санітарно-технічного та іншого обладнання;

д) негайно вживати можливих заходів до усунення виявлених несправностей житлового приміщення або санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, і в разі необхідності повідомляти про них наймодавцю або у відповідну управляючу організацію;

е) проводити поточний ремонт житлового приміщення;

ж) своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги. Обов'язок по оплаті житлового приміщення та комунальних послуг відповідно до законодавства виникає з моменту укладення договору соціального найму житлового приміщення;

з) інформувати наймодавця у встановлені договором соціального найму житлового приміщення терміни про зміну підстав та умов, що впливають на користування житловим приміщенням;

і) допускати у заздалегідь узгоджений час в житлове приміщення працівників наймодавця або уповноважених ним осіб, представників органів державного контролю та нагляду для огляду технічного і санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, а також для виконання необхідних ремонтних робіт ;

к) не виробляти перевлаштування і (або) перепланування житлового приміщення в порушення встановленого порядку;

л) у разі припинення права користування житловим приміщенням здати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, оплатити вартість не зробленого ремонту житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, або зробити ремонт за свій рахунок, а також погасити заборгованість з оплати жилого приміщення та комунальних послуг. ¹

Важливо відзначити, що члени сім'ї наймача мають рівні з ним права користування житловим приміщенням.

2. Користування житловим приміщенням за договором найму спеціалізованого житлового приміщення.

У даному випадку, одна сторона - власник спеціалізованого житлового приміщення або уповноваженому ним особа (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні - громадянину (наймачу) дане житлове приміщення для тимчасового проживання у ньому - у володіння або користування.

Житлові приміщення, віднесені до спеціалізованого житлового фонду, повинні бути придатними для постійного проживання громадян, відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, вимогам пожежної безпеки, екологічним та іншим вимогам законодавства. ²

Спеціалізовані житлові приміщення призначаються:

• для проживання громадян на час роботи, служби, навчання;

• для тимчасового проживання громадян у зв'язку з капітальним ремонтом або реконструкцією будинку;

• для тимчасового проживання громадян у зв'язку з втратою житлового приміщення в результаті звернення стягнення на нього;

• для тимчасового проживання громадян у зв'язку з непридатністю житлового приміщення для проживання в результаті надзвичайних обставин;

• для проживання громадян, які відповідно до законодавства віднесено до числа громадян, які потребують соціального захисту з наданням їм медичних і соціально-побутових послуг;

• для проживання громадян, визнаних змушеними переселенцями та біженцями;

• для тимчасового проживання громадян, що потребують спеціальної соціального захисту;

• для проживання громадян у зв'язку з обранням на виборні посади чи призначенням на державну посаду ^1.

У якості користувача спеціалізованим житловим приміщенням наймач користується також спільним майном у багатоквартирному будинку.

У якості користувача спеціалізованим житловим приміщенням наймач зобов'язаний:

1. використовувати житлове приміщення за призначенням;

2. здійснювати користування житловим приміщенням з урахуванням дотримання прав і законних інтересів проживають у житловому приміщенні громадян, сусідів;

3. забезпечувати збереження житлового приміщення, не допускати виконання в житловому приміщенні робіт або вчинення інших дій, що призводять до його псування;

4. підтримувати належний стан жилого приміщення, а також приміщень загального користування в багатоквартирному будинку (квартирі), дотримуватися чистоти і порядку в житловому приміщенні, в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках, в інших приміщеннях загального користування, забезпечувати збереження санітарно-технічного та іншого обладнання , а також виконувати вимоги пункту 6 цих Правил;

5. негайно вживати можливих заходів до усунення виявлених несправностей житлового приміщення або санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, і в разі необхідності повідомляти про них наймодавцю або у відповідну управляючу організацію;

6. проводити поточний ремонт житлового приміщення;

7. своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги. Обов'язок по оплаті житлового приміщення та комунальних послуг відповідно до законодавства виникає з моменту укладення договору найму спеціалізованого житлового приміщення;

8. допускати у заздалегідь узгоджений час в житлове приміщення працівників наймодавця або уповноважених ним осіб, представників органів державного контролю та нагляду для огляду технічного і санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, а також для виконання необхідних ремонтних робіт;

9. не виробляти перевлаштування і (або) перепланування житлового приміщення в порушення встановленого порядку;

10. при припиненні права користування житловим приміщенням здати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, оплатити вартість не зробленого ремонту житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, або провести ремонт за свій рахунок, а також погасити заборгованість з оплати жилого приміщення та комунальних послуг.

При користуванні спеціалізованим житловим приміщенням наймач не має права здійснювати обмін займаного житлового приміщення, а також передавати його в піднайм.

Члени сім'ї наймача мають рівні з ним права і обов'язки щодо користування спеціалізованим житловим приміщенням.

3. Користування житловим приміщенням у багатоквартирному будинку власником житлового приміщення і спільно проживають з ним членами його родини.

Власник житлового приміщення в багатоквартирному будинку користується жилим приміщенням за призначенням, також користується спільним майном, тобто приміщення в даному будинку, які одночасно відповідає таким вимогам: вони не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі: міжквартирні сходові майданчики; сходи; ліфти; ліфтові та інші шахти; коридорів; технічні поверхи; горища ; підвали, в яких є інженерні комунікації; даху; огороджувальні несучі та не несучі конструкції даного будинку; механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень та обслуговуюче більше 1 приміщення, земельну ділянку, на якому розташований цей будинок, з елементами озеленення та благоустрою. ¹

У якості користувача житловим приміщенням власник зобов'язаний:

а) використовувати жиле приміщення за призначенням;

б) забезпечувати збереження житлового приміщення;

в) підтримувати належний стан житлового приміщення;

г) нести витрати на утримання належного йому жилого приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на майно шляхом внесення плати за утримання і ремонт житлового приміщення;

д) своєчасно вносити плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання, поточного та капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку, плату за комунальні послуги. ¹

Члени сім'ї власника мають рівні з ним права користування житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї.

Дієздатні члени сім'ї власника несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї. ²

Таким чином, можна зробити висновок, що житлове законодавство грунтується на недоторканності і недоступності довільного позбавлення жител, безперешкодного здійснення житлових прав, їх забезпечення схоронності житлового фонду.

Використання приміщення за призначенням, а також на визнання рівності житлових відносин щодо володіння, користування і розпорядження приміщеннями, якщо інше не випливає із суті відповідних відносин.

III. ПРАВОВІ ПІДСТАВИ І ПОРЯДОК проведення перебудови і перепланування житлового приміщення

1. Перебудову і перепланування житлового приміщення

Перевлаштування житлового приміщення - являє собою установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, потребують внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення. ¹ Наймач, який допустив самовільне перевлаштування житлового та підсобного приміщень, переобладнання балконів і лоджій, перестановку або установку додаткового санітарно-технічного та іншого обладнання, зобов'язаний привести це приміщення до попереднього стану. ²

Перепланування житлового приміщення - представляє собою зміну його конфігурації, що вимагає внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення. Перепланування житлових приміщень може включати: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і пристрій дверних прорізів, розукрупнення чи укрупнення багатокімнатних квартир, влаштування додаткових кухонь і санвузлів, розширення житлової площі за рахунок допоміжних приміщень, ліквідація темних кухонь і входів у кухні через квартири або житлові приміщення.

Переобладнання і перепланування житлових приміщень, що призводять до порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будівлі, порушення в роботі інженерних систем і (або) встановленого на ньому обладнання, погіршення збереження і зовнішнього вигляду фасадів, порушення протипожежних пристроїв, не допускаються. Перепланування квартир (кімнат), що погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян будинку або квартири, не допускається. Важливо те, що в обох випадках при переплануванні і перебудові необхідно внести зміни в технічний паспорт житлового приміщення. ¹

Перебудову і перепланування приміщень здійснюються за погодженням з органом місцевого самоврядування, про що приймається відповідне рішення. Відсутність узгодження або відмову в ньому означають самовільно, протиправність виробленого перебудови або перепланування приміщень і тягнуть несприятливі наслідки.

Для проведення перепланування приміщення необхідно:

Виступити з ініціативою проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення може тільки власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа. Отже, таким правом не володіють наймачі, орендарі та інші користувачі житлових приміщень, які не є власниками, крім випадків, коли зазначені користувачі будуть у встановленому порядку уповноважені власником на вчинення відповідних дій.

Спочатку заявник звертається до адміністрації відповідного району. Заява та документи заявника із супровідним листом адміністрації відповідного району направляються в міську міжвідомчу комісії для попереднього розгляду та прийняття рішення про узгодження перебудови та перепланування житлового приміщення.

Рішення, прийняте з цього приводу органом, що здійснює узгодження, на основі розгляду поданих заявником документів, може бути двох видів:

• рішення про узгодження перебудови й (або) перепланування житлового приміщення є підставою проведення такого перепланування;

• рішення про відмову в узгодженні перебудови й (або) перепланування житлового приміщення має містити підставу відмови та посилання на порушення порядку погодження перепланування житлового приміщення і може бути оскаржене заявником у судовому порядку. ¹

До заяви заявник додає наступні документи:

1. Правовстановлюючі документи на перепланованого житлове приміщення (оригінали або завірені в нотаріальному порядку копії).

2. Проект перебудови й (або) перепланування житлового, нежитлового приміщення, підготовлений проектною організацією, що має відповідну ліцензію.

3. Технічний паспорт, перепланованого (або) переулаштовує житлового приміщення, виданий ГУП КК «Крайтехінвентарізація», з даними не більше ніж шестимісячної давнини на день подання заяви із зазначенням ступеня зносу основних конструктивних елементів приміщення і житлового будинку в цілому або оцінки їх технічного стану.

4. Згода в письмовій формі всіх членів сім'ї наймача (у тому числі тимчасово відсутніх), що займають та особам (або) перепланованого житлове приміщення на підставі договору соціального найму;

5. Висновок органу виконавчої влади Краснодарського краю, спеціально уповноваженого в області державної охорони, збереження, використання об'єктів культурної спадщини, про допустимість проведення перебудови й (або) перепланування житлового, нежитлового приміщення, якщо таке приміщення або житловий будинок, в якому воно знаходиться, є пам'ятником архітектури , історії або культури. ²

А точніше, для підготовки проекту необхідно зібрати документів:

- Чинний поверховий план БТІ;

- Експлікація до поверховий план БТІ;

- Свідоцтво про власність (або договір купівлі-продажу);

- Виписка з будинкової книги - Фінансово-особовий рахунок;

- Технічний висновок (ліцензія організації);

- Проект перепланування квартир (ліцензія організації);

- Договір на технагляд (з проектною організацією);

- Акт на приховані роботи;

- Узгодження з пожежного нагляду;

- Узгодження з СЕС;

- Узгодження з балансоутримувачем;

- Узгодження з АПУ;

- Узгодження з житлової інспекцією;

- Узгодження з газовою інспекцією;

- Узгодження сусідів прилеглих квартир і власників;

- Договір на вивіз будівельного сміття;

- Договір на технагляд з балансоутримувачем.

Термін прийняття рішення з питання перепланування житлового приміщення визначається законом у межах 45 календарних днів з моменту подачі заявником необхідних документів (з дня видачі заявнику розписки).

Прийняте рішення оформляється протоколом комісії, який підписується всіма членами комісії та направляється на затвердження голові адміністрації муніципального освіти місто-герой N-к. Затверджений протокол комісії є підставою для підготовки повідомлення про відмову або погодження рішення даного питання. 3апрещается видавати висновки і погоджувати будь-які документи до моменту затвердження протоколу комісії головою муніципального освіти. Всі видані подібним чином ув'язнення і угоди вважаються недійсними.

Не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття рішення про погодження заявнику видається або надсилається поштою підтверджує це рішення документ. Даний документ є юридичною підставою для здійснення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення з урахуванням проекту, який представлявся заявником на погодження. Крім того, при проживанні в перевлаштовувати приміщеннях громадян, які перебувають під опікою і (або) піклуванням, необхідно висновок органів опіки та піклування про відсутність погіршення житлових умов даних громадян. ¹

Доцільно звернути увагу на те, що положення ч. 1-3 статті 27 Житлового кодексу РФ сформульовані в імперативних нормах, що не передбачає зміни адоптацію правил нормативними правовими актами або договорами суб'єктів Російської Федерації та актами органів місцевого самоврядування.

Відмова в узгодженні перебудови й (або) перепланування житлового приміщення можливий в трьох випадках;

1. неподання визначених частиною 2 статті 26 Житлового Кодексу РФ документів;

2. подання документів до неналежний орган;

3. невідповідності проекту перебудови й (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства. ²

Рішення про відмову в узгодженні перепланування повинно містити підстави відмови і посилання на порушення порядку погодження перепланування житлового приміщення, видається або надсилається заявникові не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття такого рішення і може бути оскаржене в судовому порядку (Додаток № 4).

Наприклад, таке формулювання як "невідповідність проекту перебудови й (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства" передбачає проведення юридичної експертизи відповідного проекту на предмет його відповідності як федеральному, так і регіональному законодавству.

При цьому законодавство суб'єктів Російської Федерації, що регулює відповідні відносини, дуже різноманітно. Так, ст. 1 Закону Московської області від 16.04.2004 р. N 55/2004-03 "Про порядок і умови переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові" забороняє переобладнання і перепланування житлових будинків і квартир (кімнат), що призводять до порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будівель, порушення в роботі інженерних систем і устаткування, погіршення збереження і зовнішнього вигляду фасадів, порушення протипожежних пристроїв. ¹

Порядок оформлення дозволів на переобладнання і перепланування житлових і нежитлових приміщень у житлових будинках наприклад в м. Москві містить більшу кількість заборон в даній сфері. Зазначений нормативний правовий акт не допускає:

• перепланування приміщень, що призводять до порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будівлі, погіршення збереження і зовнішнього вигляду фасадів, порушення протипожежних пристроїв, що ускладнюють доступ до інженерних комунікацій і відключає пристроїв;

• перепланування квартир, яка погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян будинку або квартири;

• установку або перевлаштування перегородок, якщо в результаті утворюється кімната без природного освітлення або без приладів опалення;

• перепланування, в результаті якої утворюється кімната площею менше 9 кв. м або шириною менше 2,25 м;-збільшення підсобної площі квартир за рахунок житлової;-переобладнання і перепланування за відсутності згоди всіх зацікавлених повнолітніх мешканців квартири і її власників;

• переобладнання і перепланування приміщень, що перебувають на обліку Штабу по справах цивільної оборони і надзвичайних ситуацій, без дозволу начальника Штабу;-переобладнання та перепланування будівель, призначених до знесення в найближчі три роки і включених у відповідні рішення і розпорядження, якщо таке переобладнання не є необхідним для забезпечення безпеки проживання;

• перепланування суміжних приміщень без попереднього внесення поправок в паспорт домоволодіння на підставі рішення міжвідомчої комісії.

Не викликає сумніву, що багато хто з наведених заборон є обгрунтованими. Однак, як вже зазначалося, з 1.03.2005 р. визначення умов і порядку перебудови та перепланування житлових приміщень відноситься до ведення Російської Федерації. Тому видається, що однаковий підхід до правового регулювання зазначених відносин найближчим часом буде визначено у відповідних нормативних правових актах, прийнятих на федеральному рівні. Відповідні правила повинні стати єдиними для всієї країни, регіональне нормотворчість з цих питань не передбачається.

3.2 Перелік обмежень заходів з перебудови приміщень у житлових будинках

Неможливо отримати дозвіл на перебудови та перепланування при якому:

• Погіршуються умови експлуатації будинку й проживання громадян, у тому числі ускладнюється доступ до інженерних комунікацій і відключає пристроям.

• Переустроенное приміщення або суміжні з ним приміщення можуть бути віднесені у встановленому порядку до категорії непридатних для проживання.

• Передбачається збільшення підсобної площі приміщень за рахунок площі житлових кімнат без зміни статусу

• Зачіпаються приміщення в житлових будинках, які перебувають на обліку штабу у справах цивільної оборони та надзвичайні ситуацій, без відповідного дозволу начальника штабу.

• Порушується міцність, стійкість несучих конструкцій будівлі або може відбутися їх руйнування.

• Встановлюються відключають або регулюючі пристрої на загальнобудинкових (общеквартірних) інженерних мережах, якщо користування ними впливає на споживання ресурсів у суміжних приміщеннях.

• Збільшуються навантаження на несучі конструкції понад доступних проектом (розрахунком за несучої здатності, за деформаціями) при влаштуванні стяжок в підлогах, заміні перегородок з легких матеріалів на перегородки з важких матеріалів, розміщення додаткового обладнання в приміщеннях квартир. ¹

У житлових будинках типових серій не допускається:

• Пристрій прорізів, вирубка ніш, пробивання отворів у стінах і колонах (стійках, стовпах), а також у місцях розташування зв'язків між збірними елементами.

• Улаштування додаткових прорізів у стінових панелях суміжних за висотою приміщень без узгодження з проектною організацією - автором проекту житлового будинку або його правонаступником, а за їх відсутності - без додаткової експертизи. ¹

Розглянемо наступні правила і норми технічної експлуатації житлового фонду:

• Переобладнання і перепланування житлових приміщень, що призводять до порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будівлі, порушення в роботі інженерних систем і (або) встановленого на ньому обладнання, погіршення збереження і зовнішнього вигляду фасадів, порушення протипожежних пристроїв, не допускаються. -Перепланування квартир (кімнат), що погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян будинку або квартири, не допускається.

• Наймач, який допустив самовільне перевлаштування житлового та підсобного приміщень, переобладнання балконів і лоджій, перестановку або установку додаткового санітарно-технічного та іншого обладнання, зобов'язаний привести це приміщення до попереднього стану.

• Аварійний стан житлового будинку, його частини, окремих конструкцій або елементів інженерного обладнання, викликане недотриманням наймачем, орендарем чи власником житлового приміщення за його вини усувається в установленому порядку обслуговуючою організацією. ²

Вимоги до рішення про відмову в узгодженні перебудови й (або) перепланування житлового приміщення встановлені в ч.2 і 3 ст.27 Житлового Кодексу РФ. Звернемо увагу, що Житловий Кодекс РФ не потребує затвердження форми такого рішення Урядом РФ. Тому суб'єкти Російської Федерації можуть встановити її самостійно у своїх правових актах. У тих регіонах, де це не буде зроблено, органи місцевого самоврядування мають право складати зазначене рішення в довільній формі. Однак у будь-якому випадку рішення про відмову в узгодженні перебудови житлового приміщення являє собою окремий письмовий документ, прийнятий в межах компетенції та за правилами діловодства відповідного органу, який в обов'язковому порядку повинен містити вказівку на підставу відмови, передбачене Житловим кодексом РФ ^1.

Важливим етапом перебудови є приймання виконаних робіт. Вона здійснюється міжвідомча комісією і оформляється актом приймання, який затверджується головою муніципального освіти і видається заявникові. Акт комісії направляється до органу технічної інвентаризації (БТІ), керуючому житловим будинком і (або) обслуговуючої організації. Зміни у кількісних і якісних характеристиках приміщень.

Роботи по перебудові та (або) перепланування житлових приміщень здійснюються підрядною організацією, що має ліцензію на відповідний вид діяльності, за договором підряду відповідно до дозвільної та проектної документації встановленими термінами і режимом виробництва робіт. З вказівками авторського нагляду проектної організації, що розробила проект перебудови і з вказівками (розпорядженнями) контрольних органів.

При перевірках, проведених приймальною комісією, виконавець робіт забезпечує відповідно до переліку контрольних заходів наявність на об'єкті (у тому числі на робочих місцях): комплекту документації для забезпечення виконання робіт та контролю за дотриманням норм і правил виконання робіт.

У комплект документів входить:

1. правовстановлюючі документи на квартиру,

2. проект організації, що має ліцензію,

3. договір технічного нагляду,

4. акти огляду прихованих робіт інженерного обладнання і виробів, відповідних реалізованим проектним рішенням. ¹

Для комісійної перевірки під час приймання завершеного перевлаштування виконавець робіт, у випадках відступу від проекту перебудови й (або) перепланування, пред'являє приймальної комісії виконавчі креслення, проектні матеріали з внесеними в установленому порядку змінами.

Перевірки об'єктів перебудови проводяться вибірково в плановому порядку або поза планом (при вступі звернень і скарг), у присутності виконавця робіт, заявника або його представника за дорученням.

Приховані ремонтно-будівельні роботи перевіряються приймальною комісією (не менше 3-х членів комісії), за письмовим зверненням заявника до закриття їх іншими роботами у Виконавця робіт у присутності проектної організації, що здійснює авторський нагляд, і Заявника чи представника за дорученням і оформляються актами обстеження прихованих робіт.

При відсутності актів огляду прихованих робіт приймальна комісія має право вимагати вибіркового розтину конструкцій контрольованого об'єкта з метою перевірки якості виконаних робіт (шарів у багатошарових конструкціях, правильності заповнення швів, швів і т.д.).

Заявник повідомляє приймальну комісію про закінчення робіт з перебудови та (або) перепланування приміщення. Приймальна комісія призначає виїзд на об'єкт, про що повідомляє Заявника. Мета роботи приймальної комісії: визначити відповідність виконаних робіт по перебудові та (або) перепланування приміщення представленому і узгодженим проектом та переліку робіт, зазначених у пред'явлених, як доповнення до проекту виконавчих кресленнях.

Приймальна комісія підписує акт завершення робіт по перебудові при дотриманні наступних умов:

1. виконання вимог законодавства, пов'язаних із забезпеченням безпеки та збереження житлового будинку;

2. виконання робіт у суворій відповідності з проектною документацією;

3. обов'язкове залучення розробників проектної документації до здійснення авторського нагляду за виконанням робіт;

4. забезпечення доступу посадових осіб, членів приймальної комісії в перевлаштовувати і (або) перепланіруемте приміщення для перевірки відповідності здійснюваних робіт рішенням про узгодження перебудови й (або) перепланування житлового приміщення, перевірки скарг про порушення режиму виробництва робіт і завдання шкоди іншим особам;

5. дотримання інших вимог відповідно до рішення про узгодження перебудови й (або) перепланування житлового приміщення. ¹

У разі невідповідності пред'явлених до приймання виконаних робіт акт приймальної комісії не затверджується головою приймальної комісії до усунення Заявником виявлених порушень, або відповідно до ст. 27 ЖК РФ видається рішення-відмова від приймання виконаних робіт.

Акт приймальної комісії складається у трьох примірниках, один з яких зберігається в архіві приймальної комісії, два інших видаються на руки Заявнику.

Акт приймальної комісії підтверджує закінчення перепланування і (або) перебудови приміщення і є підставою для зміни оплати та внесення змін у технічний паспорт будинку. ¹

Встановлення обмеження щодо застосування окремих проектних (планувальних і конструктивних) рішень, обумовлені в тому числі конструктивними особливостями житлових будинків, побудованих за типовими проектами.

Зазначені обмеження обов'язкові для всіх видів перебудови, здійснюваних як з розробкою проектів, так і за ескізами.

Розглядаючи наслідки самовільного перебудови й (або) самовільного перепланування житлового приміщення, необхідно відзначити, що на відміну від РК 1983 р., новий Житловий кодекс у ст. 29 визначає поняття самовільного перебудови й (або) перепланування житлових приміщень. ²

Перепланування вважається самовільної за наявності таких ознак:

1. Відсутність підстави, тобто відсутнє рішення органів, що здійснює узгодження, про узгодження даної перепланування;

2. Порушення проекту перебудови й (або) перепланування, наданого заявником та погодженого з уповноваженим на це органом. ³

Особа, самовільно переплановані житлове приміщення, несе передбачену законодавством відповідальність. Найбільш м'які наслідки самовільного перепланування наступають, якщо на підставі рішення суду буде визнано, що дана перепланування не порушує права і законні інтереси громадян і не створює загрозу їх життю або здоров'ю. У цьому випадку перепланувати приміщення може бути збережене в тому ж стані за рішенням суду.

У випадку, якщо по законних причин неможливо залишити переплановані приміщення в такому вигляді, його власник або наймач за договором соціального найму зобов'язаний привести таке приміщення у попередній стан у розумний строк і в порядку, які встановлені органом, що здійснює узгодження. ¹

При невиконанні цієї вимоги і за умови, що судом не прийнято рішення про збереження перепланованого приміщення в такому стані, орган, що здійснює узгодження, вправі звернутися з позовом до суду, де приймається одне з таких рішень:

• відносно власника про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів з відрахуванням витрат на виконання судового рішення з покладанням на нового власника такого житлового приміщення обов'язки щодо приведення його до свого попереднього стану;

• щодо наймача такого житлового приміщення за договором соціального найму про розірвання даного договору з покладанням на власника такого житлового приміщення, що був наймодавцем за вказаним договором, обов'язки з приведення такого житлового приміщення в попередній стан.

Орган, який здійснює узгодження, для нового власника житлового приміщення, яке не було наведено до свого попереднього стану, або для власника житлового приміщення, що був наймодавцем за розірваним договором, встановлює новий термін для приведення житлового приміщення в попередній стан. Якщо приміщення не буде приведено до попереднього стану у зазначений термін, воно підлягає продажу з публічних торгах.

Доцільно звернути увагу на те, що суб'єктом зазначеної вище відповідальності може бути не тільки власник приміщення, але і наймач за договором соціального найму. ¹

Якщо ж і застосування зазначених заходів не дало очікуваного результату, то дане приміщення підлягає нової продажу з торгів у встановленому порядку з призначенням нового терміну приведення його до свого попереднього стану.

Нещасних власників квартири підстерігають і інші "але":

1. Продаж і обмін квартири неможливі, тому що для угоди потрібні всі документи БТІ.

2. Неможливо з цієї ж причини і оформлення застави і застави. Більш того, дарування квартири теж неможливо ... • Так само як і вступ в спадок. Неліквідна квартира, де немає юридичного власника, дістається державі. • Що стосується страхової компенсації, то ви її не отримаєте навіть при наявності страхового полісу та договору, якщо перепланування або перевлаштування не оформлені.

3. За будь-яких аварійних ситуаціях у будинку винен той, у кого немає документів, що дозволяють перебудову.

4. До того ж ринкова вартість такої квартири на 30% нижче від початкової вартості. ²

Адміністративна відповідальність за самовільне перевлаштування і (або) самовільне перепланування житлового приміщення.

В даний час у ст. 7.21 КоАП РФ встановлено відповідальність за порушення правил користування житловими приміщеннями, яке може виражатися:

• у псуванні жилих будинків, житлових приміщень, а так само в псуванні обладнання,

• самовільного переобладнання житлових будинків і (або) житлових приміщень, використання їх не за призначенням (ч. 1. ст. 7.21)

• або в самовільної перепланування житлових приміщення в багатоквартирних будинках (ч. 2 ст. 7.21), але і за ст. 19.1 КоАП РФ як самоуправство, тобто самовільне, всупереч встановленому федеральним законом або іншим нормативно-правовим актом порядку здійснення свого дійсного або гаданого права, що не завдало істотної шкоди громадянам або юридичним особам. ¹

Фахівці в галузі адміністративного права відзначають, що дії по самовільному переобладнання і перепланування житлових приміщень можуть кваліфікуватися правозастосувальними органами як правопорушення, що тягнуть:

• попередження або накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від десяти до п'ятнадцяти мінімальних розмірів оплати праці (ч. 1. ст. 7.21);

• накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від двадцяти до двадцяти п'яти мінімальних розмірів оплати праці (ч. 2 ст. 7.21);

• попередження або накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від одного до трьох мінімальних розмірів оплати праці;

• на посадових осіб - від трьох до п'яти мінімальних розмірів оплати праці. ²

Крім того, у ст. 7.22 КоАП РФ передбачена відповідальність за переобладнання житлових будинків і (або) житлових приміщень без згоди наймача (власника), якщо переобладнання істотно змінює умови користування житловим будинком і (або) житловим приміщенням.

Крім обов'язку нести адміністративну відповідальність за самовільне перевлаштування і (або) перепланування житлових приміщень у осіб, винних у даних порушеннях, виникає додатковий обов'язок майнового характеру - вони повинні привести відповідні приміщення в попередній стан у розумний термін. ¹

3.3 Визнання житлових приміщень непридатними для проживання

Дія Положення «Про Визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції» поширюється на перебувають в експлуатації житлові приміщення незалежно від форми власності, розташовані на території Російської Федерації, але не поширюється на житлові приміщення, розташовані в об'єктах капітального будівництва, введення в експлуатацію яких і постановка на державний облік не здійснені. ²

Непридатним для проживання визнаються житлові приміщення:

а) перебувають у ветхому стані;

б) перебувають в аварійному стані;

в) у яких виявлено шкідливий вплив чинників довкілля. ³

Підставою для визнання житлового приміщення непридатним для проживання є наявність виявлених шкідливих факторів середовища проживання людини, які не дозволяють забезпечити безпеку життя і здоров'я громадян внаслідок:

• погіршення у зв'язку з фізичним зносом в процесі експлуатації будівлі в цілому або окремими його частинами експлуатаційних характеристик, що приводить до зниження до неприпустимого рівня надійності будівлі, міцності та стійкості будівельних конструкцій і основ;

• зміни навколишнього середовища і параметрів мікроклімату житлового приміщення, що не дозволяють забезпечити дотримання необхідних санітарно-епідеміологічних вимог та гігієнічних нормативів у частині утримання потенційно небезпечних для людини хімічних і біологічних речовин, якості атмосферного повітря, рівня радіаційного фону і фізичних факторів наявності джерел шуму, вібрації, електромагнітних полів.

• житлові приміщення, розташовані в повнозбірних, цегельних і кам'яних будинках, а також у дерев'яних будинках і будинках з місцевих матеріалів, що мають деформації фундаментів, стін, несучих конструкцій і значний ступінь біологічного пошкодження елементів дерев'яних конструкцій, які свідчать про вичерпання несучої здатності і небезпеки обвалення.

• житлові приміщення, що знаходяться в житлових будинках, розташованих на територіях, на яких перевищені показники санітарно-епідеміологічної безпеки в частині фізичних факторів (шум, вібрація, електромагнітне та іонізуюче випромінювання), концентрації хімічних і біологічних речовин в атмосферному повітрі та грунті.

• житлові приміщення, розташовані в небезпечних зонах сходу зсувів, селевих потоків, снігових лавин, а також на територіях, які щорічно затоплюються паводковими водами і на яких неможливо за допомогою інженерних та проектних рішень запобігти підтопленню території. Багатоквартирні будинки, розташовані у вказаних зонах.

• непридатними для проживання слід визнавати житлові приміщення, розташовані в обумовленою уповноваженим федеральним органом виконавчої влади зоні ймовірних руйнувань при техногенних аваріях, якщо за допомогою інженерних та проектних рішень неможливо запобігти руйнуванню житлових приміщень.

• житлові приміщення, розташовані на територіях, прилеглих до повітряної лінії електропередачі змінного струму та іншим об'єктам, що створює на висоті 1,8 м від поверхні землі напруженість електричного поля промислової частоти 50 Гц більш 1 кВ / м і індукцію магнітного поля промислової частоти 50 Гц більше 50 мкТл.

• житлові приміщення, розташовані в багатоквартирних будинках, отримали пошкодження в результаті вибухів, аварій, пожеж, землетрусів, нерівномірного просідання грунтів, а також у результаті інших складних геологічних явищ, слід визнавати непридатними для проживання, якщо проведення відновлювальних робіт технічно неможливо або економічно недоцільно і технічне стан цих будинків і будівельних конструкцій характеризується зниженням несучої здатності та експлуатаційних характеристик, при яких існує небезпека для перебування людей та збереження інженерного обладнання. Зазначені багатоквартирні будинки визнаються аварійними і такими, що підлягають знесенню.

• кімнати, вікна яких виходять на магістралі, при рівні шуму вище гранично допустимої норми, зазначеної в пункті 26 Положення «Про Визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції» »рівень шуму не повинен перевищувати максимально допустимого рівня звуку в кімнатах і квартири в денний час доби 55 дБ, у нічний - 45 дБ. При цьому допустимі рівні шуму, створюваного в житлових приміщеннях системами вентиляції й іншим інженерним і технологічним обладнанням, повинні бути нижче на 5 дБА зазначених рівнів в денний і нічний час доби. Якщо рівень шуму перевищує, то слід визнавати житлове приміщення непридатними для проживання.

• житлові приміщення, над якими або суміжно з ними розташований пристрій для промивання сміттєпроводу та його очищення. ¹

Не може служити підставою для визнання житлового приміщення непридатним для проживання:

• відсутність системи централізованої каналізації і гарячого водопостачання в одно-та двоповерховому житловому будинку;

• відсутність в житловому будинку понад 5 поверхів ліфта і сміттєпроводу, якщо цей житловий будинок внаслідок фізичного зносу знаходиться в обмежено працездатному стані і не підлягає капітальному ремонту та реконструкції;

• невідповідність об'ємно-планувального рішення житлових приміщень та їх розташування мінімальної площі кімнат і допоміжних приміщень квартири у експлуатованому житловому будинку, спроектований і споруджений за раніше діючої нормативної документації, прийнятим в даний час об'ємно-планувальним рішенням, якщо це рішення задовольняє вимогам ергономіки в частині розміщення необхідного набору предметів меблів і функціонального обладнання. ²

Розглянемо порядок визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню).

Комісія, на підставі заяви власника приміщення або заяви громадянина (наймача), або на підставі висновку органів, уповноважених на проведення державного контролю та нагляду, з питань, віднесених до їх компетенції, проводить оцінку ступеня та категорії технічного стану будівельних конструкцій та житлового будинку в цілому , ступеня його вогнестійкості, умов забезпечення евакуації проживаючих громадян у разі пожежі, санітарно-епідеміологічних вимог і гігієнічних нормативів, змісту потенційно небезпечних для людини хімічних і біологічних речовин, якості атмосферного повітря, рівня радіаційного фону і фізичних факторів джерел шуму, вібрації, наявності електромагнітних полів , параметрів мікроклімату приміщення, а також місця розташування житлового приміщення. ¹

Процедура проведення оцінки наступна:

• прийом і розгляд заяви та доданих до неї обгрунтовуючих документів;

• визначення переліку додаткових документів (укладання відповідних органів державного контролю і нагляду, висновок проектно-вишукувальної організації за результатами обстеження елементів огороджувальних та несучих конструкцій житлового приміщення, акт державної житлової інспекції суб'єкта Російської Федерації про результати проведених відносно житлового приміщення заходів з контролю), необхідних для прийняття рішення про визнання житлового приміщення відповідним (не відповідним) вимогам;

• визначення складу залучених експертів проектно-вишукувальних організацій виходячи з причин, по яких житлове приміщення може бути визнано непридатним для проживання, або для оцінки можливості визнання придатним для проживання реконструйованого раніше нежитлового приміщення;

• роботу комісії з оцінки придатності (непридатності) житлових приміщень для постійного проживання;

• складання комісією висновку про визнання житлового приміщення відповідним (не відповідним) вимогам і придатним (непридатним) для проживання та визнання багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції;

• складання акта обстеження приміщення (у разі прийняття комісією рішення про необхідність проведення обстеження) та складання комісією на підставі висновків і рекомендацій, зазначених в акті, висновків. При цьому визнання комісією багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню може грунтуватися тільки на результатах, викладених у висновку спеціалізованої організації, яка проводить обстеження;

• прийняття відповідним федеральним органом виконавчої влади, органом виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації, органом місцевого самоврядування рішення за підсумками роботи комісії;

• передача по одному примірнику рішення заявнику і власнику житлового приміщення (третій примірник залишається у справі, сформованому комісією). ¹

Для розгляду питання про придатність (непридатність) приміщення для проживання та визнання багатоквартирного будинку аварійним заявник подає до комісії разом із заявою такі документи:

• нотаріально завірені копії правовстановлюючих документів на житлове приміщення;

• план житлового приміщення з його технічним паспортом, а для нежитлового приміщення - проект реконструкції нежитлового приміщення для визнання його в подальшому житловим приміщенням. ¹

Для визнання багатоквартирного будинку аварійним також представляється висновок спеціалізованої організації, яка проводить обстеження цього будинку.

На розсуд заявника також можуть бути представлені заяви, листи, скарги громадян на незадовільні умови проживання.

У разі якщо заявником виступає орган, уповноважений на проведення державного контролю та нагляду, в комісії представляється висновок цього органу, після розгляду якого комісія пропонує власнику приміщення представити ці документи.

Комісія розглядає надійшло заяву чи висновок органу, уповноваженого на проведення державного контролю та нагляду, протягом 30 днів з дати реєстрації та приймає рішення (у вигляді ув'язнення), або рішення про проведення додаткового обстеження оцінюваного приміщення. ²

У ході роботи комісія має право призначити додаткові обстеження і випробування, результати яких долучаються до документів, раніше представленим на розгляд комісії. ³

За результатами роботи комісія приймає одне з таких рішень:

• про відповідність приміщення вимогам, що пред'являються до житлового приміщення, і його придатності для проживання;

• про необхідність і можливість проведення капітального ремонту, реконструкції або перепланування (при необхідності з техніко-економічним обгрунтуванням) з метою приведення втрачених у процесі експлуатації характеристик житлового приміщення у відповідність вимогами і після їх завершення - про продовження процедури оцінки;

• про невідповідність приміщення вимогам, що пред'являються до житлового приміщення, із зазначенням підстав, за якими приміщення визнається непридатним для проживання;

• про визнання багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню;

• про визнання багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає реконструкції.

Рішення приймається більшістю голосів членів комісії і оформляється у вигляді ув'язнення. Якщо кількість голосів "за" і "проти" при прийнятті рішення одно, вирішальним є голос голови комісії. У разі незгоди з прийнятим рішенням члени комісії мають право висловити свою окрему думку в письмовій формі і прикласти його до ув'язнення. По закінченні роботи комісія складає в 3 примірниках висновок про визнання приміщення придатним (непридатним) для постійного проживання за формою згідно з додатком N 2.

У разі обстеження приміщення комісія складає в 3 примірниках акт обстеження приміщення за формою згідно з додатком N 3.

На підставі отриманого висновку відповідний федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування приймає рішення і видає розпорядження з вказівкою про подальше використання приміщення, терміни відселення фізичних та юридичних осіб у разі визнання будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або про визнання необхідності проведення ремонтно-відновлювальних робіт.

У разі визнання багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню договори найму та оренди житлових приміщень розриваються відповідно до законодавства. ¹

У разі визнання житлового приміщення непридатним для проживання внаслідок наявності шкідливого впливу факторів середовища життєдіяльності, що становлять особливу небезпеку для життя і здоров'я людини, або які мають загрозу руйнування будівлі внаслідок його аварійного стану або з підстав, рішення направляється в відповідний федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування, власнику житла та заявнику не пізніше робочого дня, наступного за днем оформлення рішення. Рішення відповідного федерального органу виконавчої влади, органу виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації, органу місцевого самоврядування може бути оскаржене зацікавленими особами в судовому порядку.

Вирішення проблем покращення житлових умов громадян, які проживають у ветхому та аварійному житловому фонді, буде здійснюватися в рамках підпрограми "Переселення громадян Російської Федерації, які проживають на території Краснодарського краю, зі старого та аварійного житлового фонду", шляхом придбання квартир на вторинному ринку, фінансування завершення будівництва житлових будинків із високим ступенем готовності або пайової участі виконавчих органів місцевого самоврядування в будівництві нового житла, реконструкції та модернізації житлового фонду.

Житлові приміщення переселяється громадянам надаються на основі договорів соціального найму. Передбачається також:

1. створення соціально-економічних умов по формуванню житлового фонду для переселення громадян з приміщень, що підлягають знесенню, та маневреного фонду для тимчасового відселення з будинків, що підлягають реконструкції, громадян, які виявили бажання зберегти колишнє житло;

2. поетапне планомірне переселення громадян на основі забезпечення права вибору варіанта поліпшення їх житлових умов і подальший знос або повна реконструкція старого житлового фонду;

3. підготовка звільнених земельних ділянок для нової забудови та їх продаж у відповідності до законодавства Російської Федерації.

Витрати на реалізацію названої підпрограми за рахунок усіх джерел фінансування становлять 7081,5 мільйона рублів, у тому числі за рахунок крайового бюджету - 2474,0 мільйона рублів, планується залучити кошти місцевих бюджетів у розмірі 1974,7 мільйона рублів і позабюджетних джерел - 1974,8 мільйона рублів.

В результаті виконання підпрограми "Переселення громадян Російської Федерації, які проживають на території Краснодарського краю, зі старого та аварійного житлового фонду" передбачається переселити із старого і аварійного житла більше 20 тисяч сімей і поліпшити архітектурне обличчя міст і населених пунктів Краснодарського краю. ¹

ВИСНОВОК

Проведений аналіз житлового законодавства, житлових правовідносин в Краснодарському краї і в р. N-ке дозволяють зробити висновок про те що, житлове проблема була, є і залишиться найактуальнішою і складною, бо навіть за наявності стабільно діючої житлової індустрії задовольнити вимоги всіх громадян у житлових приміщеннях не представляється можливим.

Причин тому безліч, збільшення складу сімей, бажання поліпшити житлові умови, необхідність зміни місця проживання.

Основною причиною, що стримує зростання обсягів введення в експлуатацію житла, є:

1. обмежені можливості фінансування житлового будівництва з державних і муніципальних бюджетів;

2. недоступність кредитних ресурсів з-за високих процентних ставок для більшості громадян і юридичних осіб;

3. недолік майданчиків, облаштованих інженерними комунікаціями;

4. недосконалість існуючої системи градорегулірованія та землекористування, яка не стимулює залучення приватних інвестицій у житлове будівництво.

При скороченні обсягів будівництва державного і муніципального житла і, відповідно, зменшення кількості квартир, які надаватимуться безкоштовно черговикам, приватизації більшої частини житлового фонду перехід до ринкових принципів реалізації прав громадян на житло виявився не забезпечений необхідними фінансовими та організаційними заходами.

У зв'язку з цим тривалість очікування своєї черги на отримання житла складає для громадян в основному 15 - 20 років, а в окремих випадках 30 - 40 років.

Збереглася напруженість в забезпеченні соціальним житлом окремих категорій громадян, визначених законодавством Російської Федерації: інвалідів та учасників Великої Вітчизняної війни, малозабезпечених громадян, молодих і багатодітних сімей, а також громадян, звільнених з військової служби, учасників ліквідації радіаційних аварій і катастроф, осіб, які пропрацювали тривалий час в районах Крайньої Півночі, вимушених переселенців, громадян, які постраждали внаслідок стихійних лих.

Зростає частка старого та аварійного житла в населених пунктах Краснодарського краю. Сьогодні його сумарна площа становить понад 900 тисяч квадратних метрів, в ньому проживає більше 60 тисяч громадян. Як правило, громадяни, що у старих і аварійних приміщеннях, не в змозі самостійно придбати або отримати на умовах найму квартиру або будинок у задовільному стані.

Особливо гостро житлова проблема стоїть перед молодими сім'ями. Їхні фінансові можливості обмежені, тому що в переважній масі молоді працівники мають низькі доходи і не мають накопичених.

За результатами соціологічного дослідження встановлено, що 80 відсотків молодих сімей відчувають необхідність поліпшення своїх житлових умов. Половина опитаних сімей серед основних причин відсутності дітей назвали невирішеність житлової проблеми. З цієї причини розпадається майже половина молодих сімей.

Висока вартість житла в порівнянні з доходами громадян робить для багатьох жителів Кубані нерозв'язною проблему придбання нового житла. Зростання цін на житлову нерухомість на вторинному ринку випереджає темпи зростання доходів населення.

У житловій сфері величина витрат, пов'язаних з оформленням угод, складає значну частку від вартості житла (до 10 відсотків), а процедура їх оформлення займає тривалий час.

Назріла необхідність нових підходів до вирішення житлової проблеми. Одна з найактуальніших завдань - забезпечення громадян доступним житлом. Необхідно забезпечити можливість придбання житла на ринку для основної частини працюючого населення Краснодарського краю, одночасно з цим гарантуючи надання малозабезпеченим громадянам соціального житла.

Для вирішення цього завдання необхідно:

1. Розвивати довгострокове житлове кредитування, що має стати доступним для громадян із середніми доходами. Необхідні фінансові механізми, що дозволяють покращувати житлові умови не тільки за рахунок поточних заробітків і наявних заощаджень, але і в рахунок майбутніх доходів громадян;

2. Встановити ясні правові умови для розвитку довгострокового житлового кредитування як громадян, так і професійних забудовників;

3. Забезпечити ефективну роботу державної системи реєстрації прав на нерухоме майно, бюро кредитних історій, ринку іпотечних цінних паперів, гарантії права власності добросовісних набувачів житла, здійснення угод на ринку житла за прозорим, зрозумілим і недорогим процедур;

4. Забезпечити різні форми фінансування будівництва і придбання житла. Гарантувати участь громадян в пайовому будівництві і житлово-накопичувальних програмах;

5. Спростити процедуру отримання дозволів та погоджень на будівництво, встановити чіткі правила землекористування і забудови;

6. Забезпечити підготовку інженерно-комунальної інфраструктури;

7. Створити конкурентні умови для житлового будівництва з метою запобігання зростанню цін на ринку житла;

8. Упорядкувати надання соціального житла. Житло за договором соціального найму має надаватися тим, хто в ньому дійсно потребує.

У Краснодарському краї за останні роки сформовані всі необхідні передумови для значного зростання обсягів житлового будівництва. Створений цілий ряд комерційних фірм і компаній (особливо у великих містах: Краснодарі, N-ці, Анапі, Геленджику, які стабільно нарощують обсяги житлового будівництва та формують конкурентне середовище на ринку готового житла.

Основною метою є комплексне вирішення проблеми переходу до сталого розвитку житлової сфери, створення умов, що забезпечують доступність житла для громадян Російської Федерації, які проживають на території Краснодарського краю.

Список використаної літератури

Нормативно-правові акти:

1. Загальна декларація прав людини від 10 грудня 1948 року. / / Російська газета .- 1998 .- № 11 .- 10 грудня.

2. Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 року. / / Російська газета .- 1993 .- № 237 .- 25 грудня.

3. Цивільний кодекс Російської Федерації від 26 січня 1996 року. № 14 - ФЗ (в ред. Від 29.04.2008) / / Російська газета .- 1996 .- № 258 .- 10 лютого.

4. Житловий кодекс Російської федерації. від 29.января.2004. № 188-ФЗ (в ред. Від 24.04.2008) / / Парламентська газета .- 2005 .- № 7-8.-15 січня.

5. Кодекс РФ про адміністративні правопорушення. від 30 грудня 2001р. № 195-ФЗ (в ред. Від 3.03.2008) / / Російська газета .- 2001 .- № 256 .- 31 грудня

6. Про фонд сприяння реформуванню житлово-комунального господарства. Федеральний закон РФ от21 липня 2007 року. № 185 - ФЗ / / Російська газета .- 2007 .- № 135 .- 31 липня.

7. Про ветеранів. Федеральний закон РФ від 12 січня 1995 року. № 5 - ФЗ (в ред. Від 01.03.2008) / / Російська газета .- 1995 .- № 19 .- 25 січня.

8. Про статус Героїв Радянського Союзу, Героїв Російської Федерації і повних кавалерів ордена Слави. Федеральний закон РФ від 15 січня 1993года. № 4301-1-ФЗ (в ред. 26.07.2007) / / Відомості з'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради України .- 1993 .- № 7 .- 18 лютого.

9. Про соціальний захист інвалідів РФ. Федеральний закон РФ від 24 листопада 1995года. № 181-ФЗ (в ред. Від 01.03.2008) / / Російська газета .- 1995 .- № 48 .- 27 листопада.

10. Про додаткові гарантії щодо соціальної підтримки дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків. Федеральний закон РФ від 21 грудня 1996года. № 159-ФЗ (в ред. Від 22.09.2004) / / Російська газета .- 1996 .- № 52 .- 23 грудня.

11. Про реабілітацію жертв політичних репресій. Федеральний закон РФ від 18 октября1991года. № 1761-1 - ФЗ (в ред. Від 1.07.2005) / / Відомості з'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради України .- 1991 .- № 44 .- 31 жовтня.

1. Про надання соціальних гарантій Героям Соціалістичної Праці та повним кавалерам ордена Трудової Слави. Федеральний закон РФ від 09 січня 1997 року. № 5 - ФЗ (в ред. Від 26.06.2007) / / Російська газета .- 1997 .- № 3 .- 21 січня.

2. Про попередження поширення в РФ захворювання, що викликається вірусом імунодефіциту людини. Федеральний закон РФ від 30 березня 1995 року. № 38 - ФЗ (в ред. Від 22.08.2004) / / Російська газета .- 1995 .- № .59 .- 12 квітня.

3. Про порядок перебудови приміщень у житлових будинках. Постанова Уряду Москви від 8 лютого 2005 року. № 73-ПП

4. Про затвердження Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду. Постанова Держбуду РФ від 27 вересня 2003року. № 170-ПГ / / Російська газета .- 2003 .- № .214 .- 23 жовтня.

5. Про затвердження правил користування житловими приміщеннями. Постанова Уряду РФ від 21 січня 2006 року. № 25 / / Російська газета .- 2006 .- № .16 .- 27 січня.

6. Про затвердження правил віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду та типових договорів найму спеціалізованих житлових приміщень. Постанова Уряду РФ від 26 січня 2006 року. № 42 / / Російська газета .- 2006 .- № .34 .- 17 лютого.

7. Про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції. Постанова Уряду РФ від 28 січня 2006 року. № 47 / / Російська газета .- 2006 .- № .56 .- 24 лютого.

8. Про затвердження положення про порядок визнання житлових будинків (житлових приміщень) непридатними для проживання. Постанова Уряду РФ від 4 вересня 2003року. № 552 / / Російська газета .- 2003 .- № .199 .- 24 вересня.

9. Про державних житлових сертифікатів, що видаються громадянам Російської Федерації, що втратили житла в результаті надзвичайних ситуацій та стихійних лих. Постанова Уряду РФ від 7 червня 1995 року. № 561 / / Російська газета .- 1995 .- № .132 .- 27 червня.

10. Про затвердження Правил віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду та типових договорів найму спеціалізованих житлових приміщень. Постанова Уряду РФ від 26 січня 2006 року. № 42 / / Російська газета .- 2006 .- № 37 .- 10 лютого.

11. Про порядок і умови переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові. Закону Московської області від 16 квітня 2004р. № 55/2004-03

12. Про порядок перебудови й (або) перепланування нежитлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках на території Краснодарського краю. Закон Краснодарського краю от15 липня 2005 року. № 896 - КЗ / / Кубанські новини .- 2005 .- № 106 .- 21 липня.

13. Про заходи соціальної підтримки щодо забезпечення житлом громадян окремих категорій. Закон Краснодарського краю від 28 липня 2006 року. № 1077 - КЗ / / Кубанські новини .- 2006 .- № 115 .- 2 серпня.

14. Про спеціалізованому житловому фонді в краснодарському краї. Закон Краснодарського краю від 4 квітня 2008року. № 1450 - КЗ / / Кубанські новини .- 2008 .- № 89 .- 20 квітня.

15. Про порядок визначення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, вартості майна, що знаходиться на кожного членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню, з метою визнання громадян незаможними для надання їм за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду. Закон Краснодарського краю от15 липня 2005 року. № 910 - КЗ (в ред. Від 10.10.2006) / / Кубанські новини .- 2005 .- № 110 .- 27 липня.

16. Про заходи щодо реалізації окремих положень закону краснодарського краю Про порядок визначення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, вартості майна, що знаходиться на кожного членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню, з метою визнання громадян незаможними для надання їм за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду . Постанова глави адміністрації Краснодарського краю від 19 грудня 2005 року. № 1200. (В ред. Від 10.10.2006) / / Кубанські новини .- 2005 .- № 289 .- 26 грудня.

17. Про затвердження підпрограми крайової цільової програми "Житло" на 2005 - 2010 роки "Переселення громадян Російської Федерації, які проживають на території Краснодарського краю, зі старого та аварійного житлового фонду" на 2004 - 2010 роки. "Постанова Законодавчих Зборів Краснодарського краю від 25 червня 2003року. № 272-П. (в ред. від 19.12.2006) / / Інформаційний бюлетень Законодавчих Зборів Краснодарського краю .- 2003 .- № 10 (81) .- 22 жовтня.

18. Крайової цільової програми "Житло" на 2005 - 2010 р. Постанова Законодавчих Зборів Краснодарського краю від 29.ноября.2006года. № 2686 - П / / Інформаційний бюлетень Законодавчих Зборів Краснодарського краю .- 2006 .- № 31 (102) .- 25 грудня.

19. Положення про комісію з перекладу житлових (нежилих) приміщень у нежитлові (житлові) приміщення, перепланування, переобладнання житлових, нежитлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках, визнання приміщення придатним (непридатним) для проживання, повноваження та порядок роботи комісії. Постанова глави адміністрації муніципального освіти місто-герой N-к від 14 августа.2007года. № 2371-П / / N-кі вісті .- 2007 .- № 156.-24 серпня

20. Про затвердження норми, надання житлового приміщення за договором соціального найму та облікової норми площі житлового приміщення в N-ке. Рішенням міської Думи IV скликання р. N-ка. від 24 січня 2006року. № 166 / / N-кі вісті .- 2006 .- № 15.-12 лютого

Наукова та навчальна література.

32. Коментар до Конституції РФ. / За ред. Л. А. Окунькова .- М.: БЕК, - 1996 .- 235с.

33. Коментарі до цивільного кодексу РФ. / За ред. О.Н. Садиков .- М.: БЕК, - 1999 .- 396с.

34. Коментарі до житлового кодексу РФ. / За ред. А.В. Афоніна, Є.В. Гур'єва .- М.: БЕК, - 2006.-189с.

35. Коментарі до житлового кодексу РФ. / За ред. В.Н. Жуйков .- М.: Контракт, - 2007 .- 276с.

36. Коментарі до новому житловому кодексу РФ. / За ред. М.Ю. Тихомиров-М.: БЕК, - 2005.-153с.

37. Коментарі до житлового кодексу РФ. / За ред. Є.Ю. Бархатова .- М.: БЕК, - 2005.-115с.

38. Цивільне право. / Под ред. Е.А. Суханов .- М.: БЕК, - 2004.-378с.

39.Адміністратівное право. / Под ред. Д.М. Бахрах - М.: БЕК, - 1996.-214с.

40.Баріхін А.Б. Всі операції з житловою нерухомістю .- М.: Ексмо, 2008.-315с.

41. Єрьомічева І.А. Житлове право. / За ред. П.В. Алексій .- М.: Ексмо, - 2006 .- 99с.

42. Грудіцина Л.Ю. Житлове право Росії. / Под ред. Н.М. Коршунова .- М.: Ексмо, - 2005.-306с.

43. Стриженко. Г.А. Право власності та інші права громадян на житлові приміщення. / За ред. Е.А. Суханов .- М.: Законність, - 2005 .- 211с.

44. Стольнікова М.В. Справочік адвоката за житловими справах .- М.: Проспект, - 2005.-314с.

45. Суханов Є. О. Лекції про право власності. - М.: Ексмо, - 2005.-247с.

46. Батя А.А Житлове право: / За ред. Рябченко Є.А. - М.: ОМЕГА-Л, - 2006.-324с.

47. Російська правова газета: Видавництво ЕЖ-ЮРИСТ. № 5 лютий 2008р.

48. Лазаревський А.В. Перепланування від чиновника. / Російська правова газета.: ЕЖ-ЮРИСТ, - 2008 .- № 9.-59с.

49. Макаров Г.П. Недоторканність житла - конституційне право граждан. / Журнал Громадянин і право .- 2008 .- № 1.-65С.